나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22295 [1] 경상남도 거제시 일운면 구조라리 351 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 일운면 구조라리에 소재하는 '구조라수정경로당'의 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 해안 취락 지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 불가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 1.5미터 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(2019-08-22)(구조라해안마을지구).

제시목록 외의 물건

제시 외 건물 2개 동 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 2개 동이 소재하여 개략적 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 제시 외 건물로 인해 제한받는 토지의 가액은 '토지·건물 감정평가명세표' 비고란에 별도로 기재함. 2) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여 본 건 건물, 제시 외 건물 및 지적 경 계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하다는 점 유의 바람. 3) 본 건 지상의 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 이를 고려 하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인: 1993.12.18.), 외벽: 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: 목재 및 PVC 창호임.

이용상태

단독주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 난방설비 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠,㉡) 매각 포함.
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.
-지상 구축물등 토지에 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22295 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 일운면 구조라리 351 (신 주소: 경상남도 거제시 구조라로6길 6-1)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 92,201,180원

* 토지면적: 126.50㎡ (약 38.26평)

* 건물면적: 72.66㎡ (약 21.98평)

* 건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평) - 본건 매각에 포함

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 건축물 주요 정보: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물, 사용승인일 1993년 12월 18일

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 경상남도 거제시 일운면 구조라리 '구조라수정경로당'의 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 해안 취락 지대입니다.

* 교통 및 접근성: 본 건까지 차량 접근이 불가능하며, 노폭 약 1.5미터 내외의 도로가 남서측으로 소재하여 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 지세: 본 건 토지는 북동측 하향 경사지세 내에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 본 건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 근저당권, 일운농업협동조합, 1994년 1월 6일 접수, 15,000,000원.

* 소유권 변동 및 현재 소유자: 등기부등본상 소유권은 강봉옥(2014년 11월 11일 소유권이전)에서 윤인호(2025년 5월 22일 협의분할에 의한 상속)로 이전되었습니다.

* 진행 중인 경매: 본 건(강제경매, 채권자 이주원, 2025년 12월 3일 접수) 외, 창원지방법원 통영지원의 임의경매(2025타경22349, 채권자 일운농업협동조합, 2025년 12월 17일 접수)가 중복으로 진행되고 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 을구 권리는 소멸될 예정이며, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 명시된 내용 없음)

* 임차인 현황:

* N (전입일자: 2023-11-17, 대항력 없음, 보증금/차임 0원)

* N (전입일자: 2025-07-14, 대항력 없음, 보증금/차임 0원)

* W (전입일자: 2025-01-20, 대항력 없음, 보증금/차임 0원)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 건은 해안가 취락 지대에 위치하며, 주변에 단독주택, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 및 관광객 수요를 일부 공유할 수 있는 상권 형태를 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 주거 환경: 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 어우러진 조용한 해안가 마을 환경입니다.

* 편의시설: 본 건까지 차량 접근이 다소 어려운 점이 생활 편의성 측면에서 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 접근성 문제: 약 1.5미터 내외의 좁은 도로폭으로 인해 차량 진입이 제한적입니다.

* 토지 경계 불분명: 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 지적 측량이 필요하며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가액에 포함된 2개의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 철거 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

* 중복 사건: 본건 외 다른 경매 사건이 진행 중이므로, 매각 진행 과정을 면밀히 주시해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 역사문화환경보존지역 등의 규제를 받고 있어, 향후 건축 등 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 구조라리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 92,201,180원이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 차량 접근성 제약, 지적 경계 불분명, 토지 이용 제한 등의 리스크 요소를 보유하고 있습니다. 또한, 감정가에 포함된 2개의 제시외 건물이 매각에 포함되는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 거제시 해안가 취락 지대에 위치하여 관광 및 휴양 목적의 활용 가능성이 있습니다.

* 규모: 126.50㎡의 토지 면적과 72.66㎡ 본건 건물, 20.00㎡의 제시외 건물이 함께 매각되어 비교적 넓은 규모의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '진보빌라'(연립주택, 1995년 건축, 전용면적 58.8㎡)가 2025년 4월 16일에 3,800만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 213만원 수준입니다. 본건의 토지 면적(38.26평)에 단순 대입 시 토지 가치는 약 8,180만원, 건물 면적(21.98평 + 6.05평 = 28.03평)에 적용 시 약 6,000만원으로, 총 약 1억 4,180만원의 가치가 추정됩니다. 그러나 이는 연립주택 기준이며, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 일반적으로 거제 해안가 단독주택은 토지 가치 및 바다 조망 여부에 따라 가격 편차가 크며, 평당 200만원 이상에서 호가가 형성되는 경우가 많습니다.

* 감정가 검토:

본 건의 감정가 92,201,180원은 토지 면적과 건물 규모, 해안 취락 지대의 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정 근거:

제공된 시세 정보는 연립주택으로, 단독주택인 본건과 직접 비교하기는 어렵습니다. 본 건의 입지적 장점은 분명하나, 차량 접근 제한, 경계 불분명, 토지 이용 제한 등 여러 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 요소들을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰을 시작하여 시장 상황과 경쟁 입찰자의 수, 본인의 투자 전략에 따라 유찰을 감안하거나 소폭 상승한 가격으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위:

현재 시점에서 본 건의 투자 가치를 고려할 때, 감정가인 92,201,180원을 기준으로, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 10~20% 범위 상승 가능성을 염두에 둔 9,500만원 ~ 11,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 반드시 재검토되어야 합니다.

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