나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1063 [1] 경상남도 진주시 평거동 138-14 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 평거동 소재 "10호광장" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 중로, 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-05-30)(중로2-7)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외수목이 소재함.(사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)-철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물(사용승인일 : 1994.07.02)로서, 외 벽 :적타일 붙임 내 벽 :벽지마감, 타일마감 바 닥 :데코타일깔기, 장판지 깔기, 타일 깔기 등. 창 호 :샷시 등.

이용상태

기호(2):숙박시설 및 대피호임.

설비내역

기호(2):난방설비 위생 및 급배수설비 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

지하 대피호는 건축물현황도상 위치와 실제 위치가 차이가 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외수목(감정서상 ‘ⓐ’) 매각 포함.
-목록[2]지하 대피호는 건축물현황도상 위치와 실제 위치가 차이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1063 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 138-14 (신주소: 경상남도 진주시 순환로573번길 9)

용도: 숙박시설

감정가: 981,647,960 원

토지면적: 365.50㎡ (약 110.6평)

건물면적: 492.48㎡ (약 149.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (NH Bank)

특이사항: 공동담보, 제시외수목(감정서상 ‘ⓐ’) 매각 포함, 지하 대피호 위치 상이.

1.1. 토지 정보

* 면적: 365.50㎡ (약 110.6평)

* 형태 및 이용상태: 완경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 중로, 남서측으로 소로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의 주택지 조성 사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8~10m) 및 중로2류(폭 15~20m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 제시목록 외의 물건: 제시외수목이 소재하며, 감정가에 포함되어 매각됩니다.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다.

* 사용승인일: 1994년 7월 2일

* 전체면적: 492.48㎡ (약 149.0평)

* 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 이용상태: 숙박시설 및 대피호로 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방, 위생 및 급배수, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 지하 대피호는 건축물현황도상 위치와 실제 위치가 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 토지는 경상남도 진주시 평거동 소재 "10호광장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통

* 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

* 북서측으로 중로, 남서측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

* 해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(일단의 주택지 조성 사업지구(평거3))으로 지정되어 있습니다.

* 폭 8~10m의 소로2류 및 폭 15~20m의 중로2류와 접해 있으며, 가축 사육 제한 구역, 역사문화환경보존 지역에 해당합니다.

2.5. 혐오시설

* 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 21일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권공동담보목록(을11)입니다.

* 이 권리보다 후순위에 설정된 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 명확한 인수 여부를 판단하기 어렵습니다. (추가 확인 필요)

3.3. 등기부채권 총액

* 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 686,773,001 원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었으며, 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 진주시 평거동 상업지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 주택, 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 숙박시설로서의 현황 가치가 있으며, 일반상업지역이라는 점을 고려할 때 향후 업종 전환이나 리모델링을 통한 가치 상승 가능성도 있습니다.

* 다만, 역사문화환경보존지역에 해당하여 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으므로, 이에 대한 사전 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설이 인접해 있어 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

* 정확한 편의시설, 학교, 병원 등과의 거리 및 접근성은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건축물대장상 지하 대피호의 실제 위치와 현황도상 위치가 상이하여, 실제 사용 및 활용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 물건

* 감정평가서에 '제시외수목(감정서상 ‘ⓐ’)'이 매각에 포함된다고 명시되어 있으나, 구체적인 수량, 상태, 가치 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 불명

* 현재 해당 물건의 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유자나 임차인의 대항력 유무, 명도에 따른 저항 가능성 등을 반드시 현장 조사하여 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후화 및 유지보수

* 1994년에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 구조적 안전 진단 및 필요한 유지보수 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 평거동의 일반상업지역에 위치한 숙박시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

* 우수한 입지 조건과 주변 상업 및 주거 시설 밀집로 인한 잠재력은 높으나, 지하 대피호 위치 상이, 임대차 관계 미상, 제시외 수목 포함 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계 자체는 비교적 명확한 편이나, 임대차 관련 미확인 사항은 본건 취득 시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 진주 평거동의 핵심 상업 지역에 위치하여 높은 입지 가치를 지니고 있습니다.

* 숙박시설로서의 현재 가치뿐만 아니라, 상업지역이라는 특성을 활용한 향후 용도 변경 또는 재개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 인근 아파트 단지 및 상업 시설과의 접근성이 뛰어나 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 적은 편(단, 임대차 관계 미확인 리스크 존재)으로, 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 981,647,960 원입니다.

* 경매 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 현 상태, 명도 가능성, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 제시된 권리 관계, 건물 노후도, 주변 시세, 지역 특성(역사문화환경보존지역 등)을 면밀히 분석하여 본 물건의 적정 가치를 산정한 후 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

* 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.