나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21046 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 218-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 소재 '을문마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌취락가, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) 토지는 사다리형의 토지로서 북서측으로 하향경사지이며, 자체지면은 대체로 평탄하고 지반은 보통이며, 건부지로 이용됨. 기호(3) 토지는 부정형의 토지로서 북서측으로 하향경사지이며, 지반 및 토질은 보통이고 토지임야 상태임. 기호(4) 토지는 부정형의 토지로서 북서측으로 하향경사지이며, 지반 및 토질은 보통이고 일부 건부지 및 토지임야 상태임. 기호(5) 토지는 사다리형의 토지로서 서측으로 하향경사지이며, 자체지면은 대체로 평탄하고 지반은 보통이며, 건부지 등으로 이용됨. 기호(8) 토지는 부정형의 토지로서 북서측으로 하향경사지이며, 토질은 보통이고 토지임야 및 일부 도로임. 기호(9) 토지는 사다리형의 토지로서 서측으로 하향경사지이며, 자체지면은 대체로 평탄하고 지반은 보통이며, 건부지 등으로 이용됨.

인접 도로상태

본건 일단의 토지 남측 및 동측으로 진입로가 개설되어 있고, 본건 내부 콘크리트포장 도로(평암리 산319-5번지)로 각 필지별 접근 가능하나, 내부도로(평암리 산319-5번지, 지목 임야)는 공부상 타인 소유임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3),(4) : 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(미천갈대밭골천)<소하천정비법>. 기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(미천갈대밭골천)<소하천정비법>. 기호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

의견서 4페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.

공부와의 차이

의견서 4페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 의견서 4페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 황토벽돌, 미장목 마감 등 내벽 : 황토벽돌, 일부 미송루바 붙임 등 바닥 : 강화마루, 장판깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임. (6) 일반철골구조 및 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 (6)-1 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서 내·외벽 : 판넬잇기마감 등 (7) 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 장판깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

(1), (6), (6)-1, (7) 1,2층 전체 참마루펜션으로 이용됨.

설비내역

펜션(숙박시설)으로 이용부분에는 난방설비가 되어 있으며, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2)~(5),(9) 토지는 후첨 “지적개황도 및 건물개황도” 와 같이 부합물 및 종물(기호㉤~ⓜ)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어, 실측 면적으로 사정평가하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 포함. 일단의 펜션으로 조성되어 이용중이고, 지상 조경수와 조경석, 연못, 우물 등은 토지가격에 포함되었음. 이 사건 부동산 내부를 통행하는 도로(평암리 산319-5번지, 공부상 임야)는 타인소유로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21046 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 218-3

용도: 단독주택 (현재 펜션으로 운영중)

감정가: 1,531,957,720원 (약 15억 3196만원)

토지면적: 5804.00㎡ (약 1756평)

건물면적: 777.24㎡ (약 235평)

- 건물 (1): 388.28㎡ (약 118평)

- 건물 (6): 192.04㎡ (약 58평)

- 건물 (7): 196.92㎡ (약 60평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 소재 '을문마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌 취락가, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 총 5804.00㎡(약 1756평) 규모로, 여러 필지로 구성되어 있으며 사다리형 및 부정형의 형태를 띄고 있음. 대부분 북서측 및 서측으로 하향 경사지로 이루어져 있으며, 자체 지면은 대체로 평탄하게 조성되어 건부지 및 임야 상태로 이용되고 있음.

인접 도로 상태: 본건 일단의 토지 남측 및 동측으로 진입로가 개설되어 있어 접근이 용이함. 그러나 본건 내부를 통행하는 콘크리트 포장 도로(평암리 산319-5번지, 공부상 임야)는 타인 소유로 등재되어 있어, 이용에 있어 법적 검토가 필요함.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 김 (소유자의 모): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-27, 대항력 없음.

* 정 (소유자의 부): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-09-05, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

등기부 현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전, 증여, 소유권 일부 이전(정정인) 등의 이력이 확인됨.

* 주요 권리 내역:

* 2012-01-05 접수: 1번정선희지분전부이전청구권가등기 (권리자: 정정인, 인수되는 권리)

* 2015-10-28 접수: 근저당권 (채권최고액 702,000,000원, 권리자: 엠씨아이대부주식회사, 말소기준권리)

* 2016-06-10 접수: 근저당권 (채권최고액 130,000,000원, 권리자: 엠씨아이대부주식회사, 말소)

* 2023-12-20 접수: 압류 (권리자: 창원시, 말소)

* 2024-06-21 접수: 근저당권부채권근질권설정 (권리자: 느티나무제일차유한회사, 말소)

* 2025-12-01 접수: 임의경매 (권리자: 엠씨아이대부주식회사, 말소)

말소기준권리: 2015년 10월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권.

인수되는 권리: 2012년 1월 5일 접수된 1번정선희지분전부이전청구권가등기 (매매예약, 2015년 10월 20일 매매 실행됨).

총 채권액 (등기부 기준): 832,000,000원

1.3. 상권분석

현 이용 현황: 본건은 일단의 펜션으로 조성되어 현재 운영 중인 것으로 파악됨. 넓은 토지와 여러 동의 건물은 펜션 사업에 적합한 규모를 갖추고 있음.

주변 시세:

* 창원시 마산합포구 진전면 평암리 인근의 전원주택 매매 사례를 살펴보면, 토지 300평 규모에 건물 36.5평 주택이 약 3.9억~4억원에 거래된 사례가 있음.

* 토지 361평(대지) 및 7145평(임야)에 건물 43.7평 주택이 약 8.5억~9.5억원에 매물로 나와 있었음.

* 건물 140평 규모에 대지 438평 규모의 고급 주택이 10억원에 매물로 있었던 사례도 있음.

* 본 건은 약 1756평의 넓은 토지 면적과 약 235평의 대규모 건물 면적을 보유하고 있으며, 감정가는 15.3억원임. 이는 주변 시세 대비 토지 규모가 매우 크다는 점과 현재 펜션으로 운영 중이라는 점을 반영한 것으로 보임. 넓은 토지 가치, 건물 가치, 그리고 펜션 운영 수익성을 종합적으로 고려한 평가임.

잠재적 가치: 약 1756평에 달하는 넓은 토지는 추가적인 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있으며, 현재 펜션 운영을 통한 지속적인 수익 창출 잠재력을 가지고 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 농촌 취락지와 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하여 자연 친화적인 환경을 제공함. 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 진전면 소재지 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

혐오시설: 창원시 마산합포구 진전면 봉암리 일대에 의료폐기물 소각시설 설치가 추진되고 있다는 보도가 있음. 해당 부지의 정확한 위치가 본 물건과의 근접성을 판단하기 위해 추가 확인이 필요하나, 만약 인접해 있을 경우 지역의 주거 환경 및 재산 가치에 심각한 부정적 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크임.

1.5. 잠재적 리스크

타인 소유 내부 도로: 본건 부동산 내부를 통행하는 도로(평암리 산319-5번지)가 공부상 타인 소유로 등재되어 있어, 해당 도로에 대한 사용 권한 및 권리 범위에 대한 면밀한 법적 검토가 반드시 필요함. 이는 재산권 행사 및 이용에 중대한 제약이 될 수 있는 핵심적인 리스크임.

매매예약 권리 인수: 2012년 1월 5일 접수된 1번 정선희 지분 전부 이전 청구권 가등기(매매예약)가 인수되는 권리로 확인되었으며, 2015년 10월 20일에 매매로 실행되었다는 점을 감안할 때, 해당 권리자와의 현재 관계 및 계약 이행 여부에 대한 추가적인 법적 확인과 정산 절차가 필요함.

의료폐기물 소각장 추진: 진전면 일원에 의료폐기물 소각시설 설치가 추진되고 있어, 인근 지역의 환경 및 주민 생활에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 부동산 가치 하락 요인으로 작용할 가능성이 있음.

건물 용도 불일치: 건물(1)은 건축물대장상 '창고시설'로 등재되어 있으나, 현황은 펜션으로 이용 중임. 이는 추후 건축 관련 법규 적용이나 행정 처리 시 문제가 될 수 있음.

공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보물의 경매나 채무 변제 현황에 따라 본 물건에 미치는 영향이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 약 1756평의 광활한 토지를 기반으로 대규모 펜션으로 운영 중이며, 아름다운 자연 경관을 갖춘 잠재력 있는 부동산임. 그러나 '타인 소유의 내부 도로'라는 치명적인 법적 제약과, '인수되는 매매예약 권리', 그리고 '의료폐기물 소각장 설치 추진'과 같은 환경 및 법적 리스크가 존재함. 이러한 중대한 리스크들을 해결하기 위한 방안 마련 또는 잠재적 가치 하락 요인을 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적(약 1756평)을 바탕으로 한 개발 및 활용 잠재력.

현재 펜션으로 운영 중인 점을 감안한 즉시 수익 창출 가능성.

자연 친화적인 입지 조건은 휴양 및 관광 목적의 부동산으로서 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,531,957,720원

주요 리스크: 타인 소유 내부 도로, 인수되는 매매예약 권리, 의료폐기물 소각장 추진 가능성.

주변 시세 대비 감정가는 넓은 토지 가치를 반영하여 높게 책정된 것으로 보임. 그러나 앞서 언급된 중대한 리스크 요인들이 실제 거래 가격에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됨. 특히 내부 도로 문제는 토지의 이용 가치를 크게 저해할 수 있으며, 소각장 추진 문제는 지역의 혐오 시설화 및 가치 하락을 야기할 수 있음.

따라서, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 리스크 해소 가능성 및 비용을 종합적으로 고려해야 함.

예상 입찰가: 10억 5천만원 ~ 12억 5천만원 (감정가의 약 68% ~ 82%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.