나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31428 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 108동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 '예하초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 산업단지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 20층 2002호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측, 북서측 및 서측, 남서측으로 중로인 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(정촌산업초등학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31428 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 108동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 341,000,000 원

토지면적: 54.58㎡ (약 16.5평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 정촌면 예하리에 위치하며, '예하초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위환경: 단지는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 그리고 인근의 산업단지 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 무난한 편입니다.

* 교통: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가되며, 차량 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 도로: 단지 북동측, 북서측, 서측, 남서측으로 중로(폭 20~25m 및 12~15m)가 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(정촌)으로 지정되어 있으며, 중로를 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(비행안전제6구역), 일반산업단지(정촌) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 포함되어 있어, 향후 개발 및 이용에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사대경종합건설 (2019-03-06)

* 소유권이전: 강혜진 (2021-02-26, 매매)

* 강제경매 (말소기준권리): 서울보증보험 (2025-11-26, 권리금액 21,951,739원)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2026-01-20, 권리금액 9,313,087원)

* 등기부채권 총액: 9,313,087원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김성준

* 보증금: 250,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2025-02-27

* 확정일자: 2025-01-13

* 배당신고일자: 2026-01-12

* 대항력: 있음

* 특이사항: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로서, 법원 배당 결과에 따라 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본 건의 경우 보증금이 명확히 기재되어 있으나, 대항력 여부 및 인수 금액 확정을 위해서는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 보고서 기준, 법원 기록상 인수 보증금으로 명시된 금액 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 아파트 단지, 주택가, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 특히, 인근의 정촌 일반산업단지는 해당 지역의 직주근접 수요를 형성하는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 상업시설: 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 산업단지 종사자들을 대상으로 한 상권도 일부 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 20층에 해당합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수는 1802대 (지상 4대, 지하 1770대, 전기차 충전기 지하 32대)로, 세대당 주차 가능 대수는 약 1.23대입니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등 다양한 부대 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 진주정촌대경파미르아파트

* 총 동수: 22동

* 총 세대수: 1465세대

* 최고 층수: 20층

* 사용승인일: 2019년 1월 31일

* 면적 정보:

* 전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 분양면적(추정, 건물면적 기준): 84.94㎡ (약 25.7평)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김성준은 전입일자(2025-02-27)가 말소기준권리(2025-11-26)보다 앞서고 확정일자를 받았기에 대항력이 있습니다. 이로 인해 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있으며, 이는 명도 과정에서의 상당한 부담과 금전적 리스크로 작용할 수 있습니다. (주: 법원 경매 기록상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 반드시 위험 요소로 고려해야 합니다.)

* 토지이용 제한: 본 물건이 위치한 지역은 군사기지 및 군사시설 보호구역(비행안전제6구역) 및 일반산업단지 인근에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공되어 연식 대비 상태가 양호할 것으로 기대되는 아파트입니다. 인근의 산업단지로 인한 직주근접 수요가 예상되며, 기본적인 생활 인프라도 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 250,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어, 명도 절차 진행 시 상당한 어려움과 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 그리고 잠재적 인수 금액 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 배후 수요: 인근 정촌 일반산업단지 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 관계가 비교적 명확합니다 (임차인 제외).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 341,000,000 원

* 최근 시세 분석 (2026년 5-6월):

* 2026년 6월 5일 (2층, 84.94㎡): 327,000,000 원

* 2026년 6월 11일 (20층, 84.96㎡): 300,000,000 원

* 2026년 6월 6일 (19층, 84.96㎡): 378,000,000 원

* 분석: 본건과 동일한 108동 20층 매물이 2026년 6월 11일 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 아파트 최고층이 20층임을 감안할 때, 해당 층의 시세 범위를 300,000,000원에서 330,000,000원 수준으로 추정하는 근거가 됩니다. 감정가는 341,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례의 최고가보다는 낮고 평균가 수준에 해당합니다.

* 입찰가 산정: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 위험(250,000,000원)을 고려해야 합니다. 비록 본 보고서상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되었으나, 실제 낙찰자는 임차인과의 명도 과정을 통해 금전적 부담을 안게 될 가능성이 높습니다. 따라서, 현재 시세와 감정가, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 : 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 91% ~ 97% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.