나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31404 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 「KTX 진주역사」 북서측 인근에 위치하는 구분건물로, 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층, 지상 16층 건물 내 1층 122호, 2층 207호, 222호로서 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등입니다. 내벽 : 인테리어 마감 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(공실)입니다. 기호(2) : 근린생활시설입니다. 기호(3) : 근린생활시설입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 : 미상입니다. 2.기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상남도 진주시 가좌동 2064-1, 더퍼스트웰가시티 1층 122호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있으며, 투자자 및 이해관계인의 의사결정에 도움을 드리고자 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31404 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1, 더퍼스트웰가시티 1층 122호

용도: 근린상가

감정가: 586,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.12㎡ (약 3.06평)

토지 지분: 10.12㎡ (약 3.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.88㎡ (약 13.28평)

건물 지분: 43.88㎡ (약 13.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 6층, 지상 16층 건물 내 1층 122호입니다. 외벽은 화강석 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

본 물건(1층 122호)은 근린생활시설로, 현재 공실 상태로 추정됩니다. 주변에는 근린생활시설과 대단위 아파트 단지가 형성되어 있습니다.

1.4. 건축물 정보 요약

건물명: 더퍼스트웰가시티

주용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 6층, 지상 16층

총 호실 수: 496호

사용승인일: 2019년 08월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, KTX 진주역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리합니다. KTX 진주역이 북서측 인근에 위치하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 본건은 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역 (신진주역세권), 광로3류 (폭 40m~50m), 대로2류 (폭 30m~35m), 중로2류 (폭 15m~20m)

* 제한사항: 가축사육제한구역 (2025-10-27) (모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 08월 07일에 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상의 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑6: 삼우에스피씨주식회사 (2023-08-07 접수, 소유권이전5번신탁등기말소)

* 갑7: 서미석 (2023-08-07 접수, 소유권이전 - 매매)

* 을1: 진주동부농업협동조합 (2023-08-07 접수, 근저당권, 471,600,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 경남신용보증재단 (2025-08-05 접수, 가압류, 42,020,446원) - 말소

* 갑9: 진주세무서장 (2025-11-11 접수, 압류) - 말소

* 갑10: 서울보증보험주식회사 (2025-11-14 접수, 가압류, 19,353,510원) - 말소

* 갑11: 진주동부농업협동조합 (2025-11-19 접수, 임의경매, 690,989,002원) - 말소

* 갑12: 진주시 (2026-05-15 접수, 압류) - 말소

등기부채권 총액: 532,973,956원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

총 임차 보증금 합계: 0원

* 임차인: (전대인)강필석

* 보증금: 21,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2026-02-09

* 임차인: (전차인)이영미

* 보증금: 21,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2026-01-21

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2026-02-09

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 속한 더퍼스트웰가시티는 신진주역세권 개발지구 내에 위치하며, KTX 진주역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에는 대규모 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 상업 시설 현황

더퍼스트웰가시티 건물 내 1~2층에는 스트리트몰 상업시설이 조성되어 있으며, 현재 다양한 업종(음식점, 미용실, 네일샵 등)이 입점해 있습니다. 본건 1층 122호는 근린생활시설로, 다른 상가들과 함께 지역 주민 및 역 이용객을 대상으로 영업이 가능합니다. KTX 진주역과 인접하여 역 이용객을 대상으로 하는 업종에도 유리할 수 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

단지 내 및 인근 지역에 다수의 상업시설이 존재하여 경쟁이 치열할 수 있습니다. 다만, KTX 진주역세권 개발이 지속적으로 이루어지고 있어 향후 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

KTX 진주역이 인접해 있어 전국으로의 이동이 매우 편리하며, 시내버스 노선 또한 다양하게 운행되어 시내 접근성이 좋습니다. 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 다수의 학교(진주중앙고등학교, 진주교육대학교 등)가 위치하고 있으며, 종합병원(경상대학교병원, 진주제일병원 등) 이용도 가능합니다.

5.3. 주변 환경

신진주역세권 개발지구는 주거, 상업, 공원, 공공청사 등이 순차적으로 개발될 계획으로, 미래 주거 및 상업 중심지로 성장 가능성이 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

본 물건이 속한 층의 일부(기호 1)가 공실로 언급되어 있어, 본건 또한 공실의 가능성이 있습니다. 임대차 관계가 불분명(미상)하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 임차인과의 소통이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 인근 여부

진주시 내동면 일대에서 하수처리시설, 생활폐기물 소각장, 가축분뇨 공공처리 시설 등 혐오 시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 확인되었습니다. 또한, 신진주역세권 인근에서도 동물 화장장 설립에 대한 주민 반발 사례가 보고된 바 있습니다. 현재 본건 소재지인 가좌동 인근에서 직접적으로 언급된 혐오 시설은 없으나, 향후 개발 및 지역 주민 민원 발생 가능성을 주시해야 합니다.

6.3. 임대차 미상

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 진주역과 인접한 신진주역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지적 강점을 가지고 있습니다. 더퍼스트웰가시티는 비교적 신축 건물이며, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없습니다.

다만, 상가 공실에 대한 우려와 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 진주시 일대에서 혐오 시설 관련 주민 갈등 사례가 보고되고 있어, 간접적인 영향 가능성도 고려해야 합니다. KTX 진주역세권의 지속적인 개발 가능성과 풍부한 배후수요를 고려할 때, 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 공실 위험 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* KTX 진주역 역세권의 탁월한 입지 조건 및 접근성.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 관리 상태 양호 기대.

* 향후 신진주역세권 개발 사업에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 인수 부담 없는 권리관계 (말소 예정 권리 다수, 인수 보증금 없음).

* 다양한 근린생활시설 및 배후수요 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 586,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 임대 수익률, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

신진주역세권 더퍼스트웰가시티의 오피스텔 및 상가 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 상가 실거래가가 1억 초반대부터 형성되어 있는 것으로 보입니다. 그러나 본 건은 1층에 위치하여 접근성이 좋으며, 상업시설로서의 가치가 높을 수 있습니다.

현재 1층 122호의 구체적인 임대 수익률을 산정하기는 어렵습니다 (공실 및 임대관계 미상). 그러나 주변 상가의 임대 사례 및 KTX 진주역세권의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 410,000,000원 ~ 527,400,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상가 내부 상태, 주변 상권 활성화 정도, 잠재적 임차인과의 협의 가능성 등을 면밀히 파악하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.