나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1027 [1] 경상남도 진주시 하대동 300-20 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강감정 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 하대동 소재 "진주제일여자고등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 노변 근린생활시설, 후면 주택, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측, 서측으로 소로 및 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(진주제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1)-시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬라브 및 패널지붕 3층 건물(사용승인일 : 1988.01.25)로서, 외 벽 :몰탈위 페인트, 적벽돌 쌓기 내 벽 :인테리어 마감, 벽지마감, 타일마감 바 닥 :데코타일깔기, 장판지 깔기, 타일 깔기 등. 창 호 :샷시 등. 기호(2-2)-시멘트벽돌조 슬라브지붕 1층 건물(사용승인일 : 1988.01.25)로서, 외 벽 :몰탈위 페인트 내 벽 :타일마감 바 닥 :타일 깔기.

이용상태

기호(2-1):1층 근린생활시설, 2층 주택임. 기호(2-2):변소임.

설비내역

기호(2-1):난방설비 위생 및 급배수설비 등 되어 있음. 기호(2-2):위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호(2-1)의 3층 부분은 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㉠ ~ ㉣)매각 포함.
-목록2 건물 공부상 3층 46.24㎡은 지붕공사로 현황 멸실됨. 지붕부분은 2층 주택에 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1027 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 300-20

용도: 근린주택

감정가: 313,577,700원

토지면적: 148.00㎡ (약 44.77평)

건물면적: 217.52㎡ (약 65.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 합OOOOOOO (합천농업협동조합)

1.1. 입지조건

대상 물건은 경상남도 진주시 하대동 소재 "진주제일여자고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 노변 근린생활시설, 주택, 아파트 단지 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 물건지는 남측 및 서측으로 소로, 북측으로 세로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대)에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(진주제일여자고등학교, 진주중앙고등학교)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 4월 8일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이하 임차인 현황 및 권리분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-09-21

확정일자: 2025-12-29

배당신고일자: 2025-12-29

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 15,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2022-11-15

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-12-29

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2009-01-09

확정일자: 2026-01-06

배당신고일자: 2026-01-06

대항력: 있음

비고: 이 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 진행 시 항상 주의가 필요한 부분입니다.

등기부상 소유권 이전(갑1), 상속(갑4) 기록이 확인되며, 본 경매개시결정(갑5, 합천농업협동조합)이 말소기준권리보다 후순위인 권리들과 함께 정리될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 근린주택으로서, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 주변에 노변 근린생활시설, 주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다. 하대동 지역은 다양한 주거 형태와 상업 시설이 공존하는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 남측, 서측의 소로와 북측의 세로에 접해 있어 교통 여건은 보통입니다.

* 교육시설: 북동측 인근에 진주제일여자고등학교가 위치하며, 진주중앙고등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 상가들이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 진주시는 폐기물 처리 시설 확충 논의가 있으나, 대상 물건지 인근에 직접적인 영향이 있는 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이수진 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 비록 현재 분석상 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 권리 관계 및 배당 순위에 따른 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 건물 현황과의 차이: 건물의 공부상 3층 46.24㎡ 부분이 지붕 공사로 인해 현황 멸실되었습니다. 이는 실제 이용 가능한 면적이나 추후 건축물대장 정리 시 고려해야 할 사항입니다. 해당 부분은 2층 주택에 포함 평가되었습니다.

* 제시외 건물: 감정서상 기호 ㉠ ~ ㉣에 해당하는 제시외 건물들이 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 관리나 처리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 하대동에 위치한 근린주택으로, 상업시설과 주거시설을 겸할 수 있는 복합적인 용도의 부동산입니다. 교육 시설 및 주거 단지가 인접해 있어 지역적 수요가 뒷받침될 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 일부의 현황 멸실 사항은 투자 시 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 제시외 건물의 포함 여부도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성되어 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 도심 접근성 및 생활 편의: 진주시 하대동은 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역으로, 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 가격 메리트: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 313,577,700원입니다. 주변 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려할 때, 특히 하대동 지역의 상가주택 매물이 대지 45평/건물 45평 규모에 1.8억 원 수준으로 거래된 사례가 있는 점을 감안하면, 본 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인(이수진, 보증금 50,000,000원)의 존재와 건물 일부 멸실 등의 리스크 요소를 감안하여, 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 물건의 상세 권리 분석, 현장 조사 결과, 임차인과의 협의 가능성, 그리고 당시 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.