나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1054 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 479-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 "동계마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 등이 소재하는 농촌 취락지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

유사사다리형 토지로 현황 "주택부지"임.

인접 도로상태

남서측으로 현황 폭 약3m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2011-08-04), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-11-02)(중로1-16호선)(저촉), 가축사육 제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술 )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연재해위험개선지구(2022-05-04)(고읍선인지구)<자연재해대책 법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ),(ㄴ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 견사, 적치물 및 건축물 잔해 소재하고 있음.

물건 비고

- 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’)매각포함.
- 본건 지상에 소재하는 가죽나무, 엄나무 등은 토지에 포함하여 평가함.
- 본건 지상에 이동가능한 견사, 적치물, 건축물 잔해 등이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경1054 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

용도: 대지

채권자: 새고성농업협동조합

* 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 479-5

토지면적: 360.00㎡ (약 108.90평)

토지이용상태: 현황 "주택부지"

토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 91.90㎡ (약 27.80평)

* 감정가 및 매각 조건

감정가: 206,742,300원

매각조건:

- 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’) 매각포함.

- 본건 지상에 소재하는 가죽나무, 엄나무 등은 토지에 포함하여 평가함.

- 본건 지상에 이동가능한 견사, 적치물, 건축물 잔해 등이 소재함.

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 "동계마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 등이 소재하는 농촌 취락지대임. 인근 지역은 과거 대규모 아파트 건설 사업이 계획되었으나 취소된 이력이 있으며, 전반적으로 주거 단지 개발이 이루어질 수 있는 잠재력을 가진 지역으로 파악됨.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

* 인접 도로

남서측으로 현황 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 갑1: 1994-04-20, 소유권이전 (김성국)

- 갑2: 2017-01-13, 소유권이전 (박선동, 매매)

- 을3: 2020-09-11, 근저당 (새고성농업협동조합, 156,000,000원) - 말소기준권리

- 을4: 2020-09-11, 지상권설정 (새고성농업협동조합)

- 을5: 2021-11-05, 근저당 (문종수, 360,000,000원)

- 갑3: 2022-07-22, 소유권이전청구권가등기 (정부원)

- 갑4: 2022-12-12, 가압류 (서대구농업협동조합, 490,608,628원)

- 갑5: 2022-12-15, 가압류 (서울보증보험주식회사, 6,145,416원)

- 갑6: 2025-12-03, 임의경매 (새고성농업협동조합)

총 등기부채권액은 1,012,754,044원입니다.

* 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인은 없으며, 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (새고성농업협동조합, 2020-09-11 접수)이 본건의 말소기준권리입니다.

* 인수/소멸 권리

말소기준권리인 을3 근저당보다 후순위인 을4, 을5 권리는 매각으로 소멸됩니다. 또한, 갑구의 소유권이전청구권가등기, 가압류, 임의경매개시결정 또한 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 본건 매각으로 인해 권리상 인수할 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농촌 취락지대로, 대규모 상권 형성은 미미합니다. 인근 "동계마을회관" 등 기본적인 편의시설 접근은 가능하나, 상업시설 이용은 인근 읍면 지역을 통해 이루어질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변이 농경지 및 농가주택으로 이루어진 농촌 지역 특성상, 일반적인 도시 지역의 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학군 등)은 제한적일 수 있습니다. 자세한 생활 편의시설 정보는 인근 사천시 중심가 또는 삼천포 지역으로의 접근성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되고, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 자연재해위험개선지구 등 다수의 토지이용 제한 및 규제를 받고 있어 건축 및 개발에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

* 현황 물건 정리: 토지 지상에 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’), 이동 가능한 견사, 적치물, 건축물 잔해 등이 소재하고 있어, 이에 대한 철거 및 정리가 필요하며 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 특성: 농촌 지역의 특성상 기반 시설 접근성, 주거 선호도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 정동면의 농촌 지역에 위치한 대지(토지)입니다. 현재 건물은 없으나, 제시외 건물과 다양한 부속물이 소재하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 후 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 상태로, 인수 부담은 없습니다. 그러나 토지이용계획 상 다양한 제한 사항이 존재하고, 현황 물건 정리가 필요한 점은 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 농촌 지역의 부지로서, 향후 개발 가능성 또는 특정 용도로의 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 추가적인 부담이 없습니다.

* 농촌 지역의 대지: 귀농, 귀촌 목적의 주택 부지 또는 농업 관련 시설 부지 등으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 주변 지역의 과거 주택 개발 사업 계획 등은 본 토지가 위치한 지역의 미래 개발 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,742,300원

인수 보증금: 0원

본건은 토지매각 대상이며, 토지이용계획 상의 다양한 제한 사항과 현재 소재하는 제시외 건물 및 부속물 등의 정리 비용을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 판단해야 하나, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

주의: 상기 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.