나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31409 [1] 경상남도 진주시 하대동 141-3 한보힐타워맨션 1동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 한보힐타워맨션 1동 내에 위치하며, 주위는 공동주택, 상가, 단독주택, 학교 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건내 제16층 제1604호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (현장조사 당시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰 및 탐문 등을 고려함)

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생설비 등 아파트 관련 제반 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측, 동측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

진주지원 2025타경31409 (1)

소재지

경상남도 진주시 하대동 141-3 한보힐타워맨션 1동 16층1604호

용도

아파트

감정가

97,000,000원

토지면적

23. 05㎡ (약 6.97평)

토지지분

23. 052999999999997㎡ (약 6.97평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

59. 88㎡ (약 18.11평)

건물지분

59. 88㎡ (약 18.11평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

농업협동조합자산관리회사

특이사항

없음

주의사항

없음

특수물건정보

없음

감정평가서요약 요향표

구분건물감정평가요항표 내용 요약

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 한보힐타워맨션 1동 내에 위치하며, 주위는 공동주택, 상가, 단독주택, 학교 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 제16층 제1604호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태

현장 조사 당시 이해관계인 부재로 관련 공부, 외부 관찰 및 탐문 등을 고려한 결과, 아파트로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비내역

아파트로서 엘리베이터, 난방 설비, 위생 설비 등 제반 설비가 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

토지는 부정형으로서 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측, 동측 및 남측으로 도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이

제시된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약

* 갑1 (2000-03-08): 소유권이전 (권리자: 노치문)

* 을2 (2000-03-17): 근저당 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 12,000,000원) - 본 경매의 말소기준권리

* 을4 (2006-02-27): 근저당 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 6,000,000원) - 말소 예정

* 을5 (2010-06-30): 근저당 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 24,000,000원) - 말소 예정

* 을6 (2015-10-16): 근저당 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 18,000,000원) - 말소 예정

* 을7 (2018-02-22): 근저당 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 12,000,000원) - 말소 예정

* 갑2 (2023-08-28): 가압류 (권리자: 경남신용보증재단, 권리금액: 16,000,000원) - 말소 예정

* 갑3 (2024-07-15): 가압류 (권리자: 농협은행, 권리금액: 25,847,231원) - 말소 예정

* 갑4 (2025-11-21): 임의경매 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 56,442,355원) - 말소 예정

말소기준권리

2000년 3월 17일자 근저당 (을2)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리

등기부등본상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 또한 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액

113,847,231원

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 물건은 임대관계가 미상으로 파악되었으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 통상적으로 임차인의 대항력 및 보증금 관련 이슈는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 조사 시 미처 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인 및 권리관계 검토를 권장합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 진주시 하대동 지역은 공동주택, 상가, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 상업 시설 또한 밀집해 있어 상권이 비교적 활성화되어 있습니다. 또한, 단지 북측, 동측, 남측으로 도로에 접해 있어 차량을 이용한 지역 간 이동이 편리한 편입니다.

주변 편의시설로는 아파트 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소) 외에도, 일반적으로 주거 지역 인근에 형성되는 각종 상점, 병원, 금융기관 등이 소재할 것으로 예상됩니다.

외부 지도 서비스 등에서 주변 시설을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 시설 현황은 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 하대한보힐타워

* 관리사무소 연락처: 055-753-2403

* 주소: 경상남도 진주시 하대동 141-3

* 사용승인일: 1992년 3월 25일

* 총 동수: 1개동

* 총 세대수: 152세대

* 건물 총면적: 12,281.8㎡

* 최고층: 18층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차대수: 총 57대 (지상 2대, 지하 2대 - 세대당 약 0.37대 수준으로 다소 부족할 수 있습니다)

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 0대

아파트 매매/임대 정보 (최근 시세 분석)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 동일한 면적(59.88㎡)의 16층 아파트가 2026년 7월 1일에 90,000,000원에 거래되었습니다. 이 외에도 8층 아파트가 70,500,000원, 인근 면적의 3층 아파트가 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

시세 분석

본 건의 감정가는 97,000,000원으로 책정되어 있습니다. 최근 16층 아파트의 실거래가가 90,000,000원임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 16층이라는 층수는 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1992년 준공으로, 30년 이상 경과된 노후 아파트입니다. 따라서 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성 및 주거 만족도 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 총 152세대 대비 총 주차 대수가 57대로, 세대당 약 0.37대에 불과하여 차량 보유 증가 추세에 비추어 주차 공간이 부족할 수 있습니다. 이는 향후 거주 편의성을 저해하는 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 미확인 임차인 존재 가능성에 대한 점검이 필요합니다. (단, 인수 보증금 0원 명시)

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 하대동에 위치한 한보힐타워맨션 1동 1604호 아파트로, 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 16층 아파트가 9,000만원에 거래된 사례를 통해 시세 파악이 용이하며, 이는 향후 투자 가치를 가늠하는 데 중요한 지표가 됩니다. 다만, 건축 연식이 오래되어 노후화에 대한 고려가 필요하며, 주차 공간이 다소 부족하다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관련 문제 발생 가능성이 매우 낮습니다.

* 실거래가 기반 시세: 최근 16층 거래가 9,000만원에 이루어진 만큼, 합리적인 범위 내에서 투자 접근이 가능합니다.

* 양호한 입지: 주거 편의시설 및 교통 접근성이 우수하여 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 재건축/리모델링 추진 시 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

최근 실거래가 (16층, 59.88㎡): 90,000,000원 (2026년 7월 1일)

본 건의 감정가는 9,700만원이나, 동일 면적 및 층수의 최근 실거래가가 9,000만원임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 낙찰가의 안정성은 높다고 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 최근 시세인 9,000만원을 기준으로, 약간의 경쟁 가능성과 감정가와의 괴리를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 건축 연식 노후화, 주차 공간 부족 등의 리스크 요인을 감안했을 때, 지나치게 높은 금액으로 입찰하는 것은 지양해야 합니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 요인을 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 8,500만원에서 9,200만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종 제안 예상 입찰가: 8,800만원 ~ 9,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.