나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31434 [1] 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 114-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 하동읍 읍내리 소재 '하동군청' 북측 인근에 위치하며,주위는 단독주택, 근린생활시설 등 주택지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 계단식 완경사지세내 사다리형의 평지로서, 주택 건부지입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) : 서측으로 3 ~ 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨'지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 및 연완조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 주택 및 창고로서, (사용승인일 : 1988.01.01) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌 타일등 마감, 내 부 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 장판 등 마감, 창 호 : 샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호 2) 현황 주택(1,2층) 및 창고(지하실)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 하시기 바랍니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 탐문조사에 의하면 장기간 방치된 상태로 조사되는 바, 대문 폐쇄 및 일부 파손 등이 있을수 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 (감정서상 기호 ㄱ~ㄷ)매각 포함.지분매각임.
-특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없다.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31434 (1)

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 114-17

용도: 단독주택

감정가: 22,832,860원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

토지지분: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물면적: 125.43㎡ (약 37.94평) (지하 1층, 지상 2층)

건물지분: 25.09㎡ (약 7.59평)

건물 제시외면적: 10.20㎡ (약 3.09평) (감정서상 기호 ㄱ~ㄷ 포함 매각)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건축년도: 1988년 (사용승인일 기준)

총 연면적: 125.43㎡ (약 37.94평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 하동군 하동읍 읍내리, 하동군청 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설 등 주택지대입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 계단식 완경사지세 내 사다리형의 평지로서, 주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 서측으로 3~4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요 표기는 있으나 상세 내용 없음)

* 말소기준권리: 2025년 11월 21일자 주식회사대한채권관리대부의 3번 최동준 지분 가압류 (창원지방법원 진주지원 2025카단12333) 입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 상속 지분과 관련된 복잡한 권리관계가 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 등기사항 요약 (토지 및 건물):

* 소유권은 황영숙(1987년), 정순애(2006년), 최동준 외 4명(2025년 상속) 순으로 이전되었습니다.

* 최동준 외 4명의 상속 지분에 대해 주식회사대한채권관리대부에서 가압류(2025.11.21) 및 강제경매(2025.11.28)를 신청하였습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 하동군청 인근 지역으로, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 경매 진행 시 현장 확인 및 탐문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 편의시설: 하동군청이 인근에 위치하여 행정, 금융, 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 단독주택이 밀집된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 남은 지분권자와의 관계 설정 및 향후 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰 참여에도 불구하고 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. 특별매각조건에 따라 공유자 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 향후 매각 기일에 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 건물 상태: 장기간 방치된 상태로 조사되어 대문 폐쇄 및 일부 파손 등이 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내역이 미상입니다. 인수 부담은 없으나(보증금 합계 0원), 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 하동읍에 위치한 단독주택의 지분 경매 건입니다. 하동군청 인근 준주거지역에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 가장 큰 특징은 토지와 건물 지분만 매각된다는 점이며, 이로 인해 공유자 우선매수권 행사 및 추후 공유자 간의 원만한 협의가 매우 중요합니다. 또한, 장기간 방치된 건물 상태와 임대 관계 미상 등 추가적인 확인 사항들을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 합니다. 감정가가 실제 시세보다 현저히 낮을 가능성이 높아, 지분 가치와 내재된 리스크를 종합적으로 고려한 투자 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 하동군청 인근이라는 우수한 입지 조건.

* 단독주택 부지로서의 잠재적 가치.

* 감정가 대비 저렴하게 지분을 취득할 수 있는 기회 (단, 시세 반영 여부 면밀 검토 필요).

* 임차인 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 최근 연립/다세대 주택 매매 사례 (2024년 2월, 64.63㎡): 15,800만원

* 최근 다세대 주택 매매 사례 (2026년 5월, 72.99㎡): 7,600만원

* 최근 다세대 주택 매매 사례 (2026년 5월, 68.37㎡): 12,000만원

* 본건은 토지 132㎡ (약 40평) 및 건물 125.43㎡ (약 38평) 규모입니다.

* 감정가는 22,832,860원 (약 2,283만원)으로, 이는 현재 시세를 전혀 반영하지 못한 매우 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히 토지 40평 및 건물 38평 규모의 단독주택 지분으로서는 비정상적으로 낮은 감정가입니다.

* 예상 입찰가:

* 본건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권 등 변수가 많아 정확한 예측은 어렵습니다.

* 다만, 감정가(약 2,283만원)보다 높은 시세가 형성되어 있을 가능성이 매우 높으므로, 현 시세 및 지분 비율, 그리고 인수할 수 있는 지분의 실질 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠재적 리스크(지분, 건물 상태, 공유자 등)를 감안하여, 감정가의 1.5배 ~ 2배 수준인 3,500만원 ~ 4,500만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. (현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다.)

* 주의 사항:

* 상속 지분 및 공유자 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 건물 상태에 대한 현장 조사 필수.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 입찰가 결정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.