나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12476 [1] 경상남도 김해시 어방동 505-15 화목빌라 4층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재‘화목빌라’4층 301호 단위세대로서, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내 4층 301호로서, 외벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 구조

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2) 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로하여 평가하였는바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12476 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 505-15 화목빌라 4층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 83,000,000원 (8천3백만원)

토지 면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

건물 면적: 65.71㎡ (약 19.91평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

집합건물 건축 연도: 2002년

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 김해시 어방동 소재 ‘화목빌라’ 4층 301호 단위 세대이며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역임. [cite: provided text]

* 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임. [cite: provided text]

* 인접 도로 및 주차

진입 도로 상태 및 주차장 시설은 보통 수준임. [cite: provided text]

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당함. [cite: provided text]

* 주변 시설

본 건에서 약 100m 거리에 탑마트가 위치하여 생활 편의성이 양호한 편임. 인근에 어방초등학교가 위치하고 있으며 (약 0.4km), 김해대곡중학교, 김해고등학교 등 교육 시설도 자리하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있음.

김해시 전반적으로는 KTX 김해역 신설 및 스마트 역세권 개발 등 도시 개발 계획이 추진되고 있으나, 본 물건지의 직접적인 영향은 제한적일 수 있음.

* 혐오시설 정보

주변에 김해시 소각장 및 자원순환시설이 언급되나, 본 물건지와의 정확한 근접성이나 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함.

3. 권리분석

* 등기부 현황

본 물건에는 다수의 권리가 설정되었으나, 을9 근저당(한국자산관리공사, 2019-01-30 접수, 105,300,000원)이 말소기준권리로서, 이후 설정된 갑10 가압류(동원제일저축은행), 갑11 가압류(부산신용보증재단), 갑12 가압류(신용보증기금) 및 갑13 임의경매(현대캐피탈)는 모두 말소될 예정임. [cite: provided text]

* 말소되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. [cite: provided text]

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임. [cite: provided text]

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 현황 및 임대차 관계를 재확인해야 함.

4. 상권분석

* 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 어방동 일대 다세대주택의 시세는 2026년 4월 기준으로 다음과 같음.

- 경인빌라 (1994년식, 74.53㎡): 45,000,000원

- 영진아트빌3차 (2003년식, 77.33㎡): 85,000,000원

- 대신빌라나동 (1997년식, 29.2㎡): 26,000,000원

본 건(화목빌라, 2002년식, 65.71㎡)의 감정가는 83,000,000원으로, 영진아트빌3차와 유사한 가격대를 형성하고 있으며, 건물의 신축 연도 및 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨. [cite: JSON data]

* 지역 특징

어방동은 주거와 상업, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 양호함. [cite: provided text, 11]

5. 생활정보

* 편의시설

단지 인근에 탑마트가 있어 쇼핑이 편리하며, 삼방시장 등 전통 시장도 이용 가능함.

* 교육시설

어방초등학교, 김해대곡중학교, 김해고등학교 등 다수의 교육 기관이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

* 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있음. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인

임차인 현황상 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있음. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 임의 경매 개시 시점까지의 현황일 수 있으므로, 현장 방문 및 탐문 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 필수적임.

* 내부 상태 확인 어려움

감정평가 당시 거주인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 공부, 탐문 조사, 외부 관찰에 의존하여 평가되었음. 따라서 실제 내부 이용 상황, 관리 상태, 하자 여부 등은 입찰 전 반드시 재확인해야 하며, 이에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함. [cite: provided text]

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 어방동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편임. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때 감정가 수준은 시장가와 부합하거나 다소 높은 편으로 보이나, 영진아트빌3차의 사례를 참고할 때 합리적인 수준으로 판단할 여지도 있음. 다만, 임대 관계 미확인 및 내부 상태 확인의 어려움 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 이를 확인하고 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 양호한 생활 환경: 마트, 학교 등 생활 편의 및 교육 시설 접근성이 좋음.

* 지역 발전 잠재력: 김해시의 도시 개발 계획과 연계될 경우 향후 가치 상승 기대.

* 건축 연도: 2002년식으로 비교적 신축에 가까운 편.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 8,300만원이며, 건물 면적은 65.71㎡(약 19.91평)임.

주변 시세 분석 결과, 2003년식 77.33㎡ 건물이 8,500만원에 거래된 사례(영진아트빌3차)가 있으며, 이는 평당 약 363만원 수준임. 이를 본 건 면적에 적용하면 약 7,228만원으로 산출됨. [cite: JSON data]

감정가(8,300만원)는 이 시세보다는 높은 편이나, 물건의 상태 및 향후 시장 변화 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

또한, 임차인 미확인 및 내부 상태 확인의 어려움이라는 리스크를 고려하면, 감정가 대비 약간의 할인율을 적용하는 것이 합리적일 수 있음.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제안하며, 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 권리 관계를 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.