나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1068 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 735-7 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 '운정마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 면 외곽지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호1~3) 지판 평탄하게 조성된 토지(일부 법면상태)로서 현재 나지상태임.

인접 도로상태

기호(1,3) 본건 내로 폭 약 4m 내외의 도로가 개설 되어 있으며, 기호(2) 북측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3) 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수벼계 물관리 및 주미지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-본건 지상에 소재하는 자연생 수목, 구조물 등은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[1,3,4]일부가 현황 ‘도로’인바 이를 감안하여 평가함.
-본건 토지 일부가 법면부분임을 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1068 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 735-7

용도: 잡종지

감정가: 2,387,596,000원

토지면적: 24,292.00㎡ (약 7,349.18평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 선순위지상권, 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 본건 지상에 소재하는 자연생 수목, 구조물 등은 토지에 포함하여 평가함. 본건 토지 일부가 현황 ‘도로’인바 이를 감안하여 평가함. 본건 토지 일부가 법면부분임을 감안하여 평가함.

보고서 작성일: 2026-05-28

1.1. 입지조건

물건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 '운정마을' 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 소형 차량의 출입이 가능하나, 면 외곽지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태는 평탄하게 조성된 나지 상태이며, 일부 법면 상태를 포함하고 있습니다.

인접 도로 상태로는 본건 내로 폭 약 4m 내외의 도로가 개설되어 있으며, 북측으로도 폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 을9 근저당권 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 채권금액: 1,200,000,000원)입니다.

이 말소기준권리에 의해, 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

소멸되는 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 을9 (근저당권, 2023-07-31)

* 을3 (근저당권, 2023-08-14, 1,040,000,000원)

* 갑11 (압류, 2024-12-17, 산청군)

* 갑3 (임의경매, 2025-12-04)

* 갑12 (임의경매, 2025-11-24)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 을8 (2022-10-07) 및 을2 (2022-11-01) 지상권 설정등기에 대하여 지상권자인 새고성농업협동조합의 말소동의서가 제출되어 있어, 실제로는 매각으로 인해 해당 지상권도 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 산청군 단성면 운리는 주로 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않으며, 생활 편의 시설은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점이나 관공서, 학교 등이 전부일 것으로 추정됩니다.

주변에 혐오시설이나 악취, 소음 등 기타 민원 발생 가능성이 있는 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 대중교통 이용은 보통 수준으로, 면 소재지 외곽에 위치하여 대중교통 접근성이 아주 높지는 않습니다. 소형 차량의 접근은 용이합니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원 등 대규모 편의 시설은 부족할 것으로 예상되며, 가까운 읍면 소재지로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

교육시설: 인근에 운정마을 등이 있으며, 학교와의 거리는 일반적인 농촌 지역의 생활권 내에 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행됨에 따라 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 법규로 인해 토지 활용에 제약이 따릅니다.

일부 도로 및 법면: 토지의 일부가 현황 도로로 사용되고 법면 상태임을 고려할 때, 실제 사용 가능한 면적이 줄어들 수 있습니다.

선순위 지상권: 등기부상 지상권이 '인수'로 기재되어 있으나, 말소동의서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높아 보입니다. 다만, 이 부분은 법원 공고 및 현장 확인을 통해 최종 확인이 필요합니다. (특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있어 주의 필요)

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 인수 후 임대차 관계가 발생할 경우 별도 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 임대차로 인한 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 잡종지로서, 농업용지 또는 창고, 기타 개발 사업 등 잠재적 활용 가능성을 가지고 있습니다.

권리 분석상 복잡한 역사가 있으나, 말소기준권리 설정 및 지상권 말소동의서 제출 등으로 인해 낙찰 후 권리 문제는 크게 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 보전관리지역 등 토지 이용 관련 법규와 일부 도로 및 법면으로 인한 활용도 저하 가능성, 그리고 '선순위 지상권' 문구가 주는 잠재적 불확실성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

주변 환경은 조용한 농촌 지역으로, 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 제한적입니다.

1.7. 투자 포인트

광활한 면적: 24,292㎡의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

권리 문제 해소: 지상권 등 복잡한 권리가 말소 동의서 제출로 인해 정리될 가능성이 높아, 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

잠재적 개발 가치: 토지이용계획상의 제한을 충족하는 범위 내에서 농업 시설, 소규모 창고, 태양광 발전 등 다양한 용도로의 활용을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,387,596,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 감안하면, 투자자는 시장 상황, 물건의 구체적인 활용 가치, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~100% 사이에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 특성(토지이용 제한, 법면 등)과 지역 시장 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.