나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31445 [1] 경상남도 산청군 차황면 철수리 302 관광휴게시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1, 2는 산청군 차황면 철수리, 황매산휴게소에서 동측으로 직선거리 약450 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 유원지지대로서 숙박시설, 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있고 환경은 보통인 편임. 기호3, 4는 산청군 차황면 장위리, 차황면사무소에서 북서측으로 직선거리 약700 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 면소재지 근교 농경지대로서 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1은 본건까지 자동차 등 차량의 접근이 가능하나, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통 이하인 편임. 기호3은 자동차 등 차량 접근이 가능하고, 관내버스정류장이 인접하고 있어 대중교통사정도 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지[지목 유원지]로서 남서측으로 하향 경사진 지대에 자체지반을 대체로 평탄하게 조성하여 숙박시설 등 부지로 이용하고 있으며, 기호3은 접면도로보다 약간 지대가 높은 부정형의 토지로서 공장부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 남서, 남동, 북동측으로 세로와 접하고 있으며, 기호3은 북서측과 북동측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 정원수 등으로 편백나무, 소나무 등 제시외 수목이 생장하고 있어 토지에 포함하여 평가하였고, 가정용풍력발전설비, 태양광설비 ; Module 2ea, Inverter, Cap 약`500 w (제시외물건 기호a) 등은 규격` Cap` 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음. 기호3 지상에 소나무, 목련, 기타 정원수와 정원석 등이 소재하고 있어 토지에 포함하여 평가하였으며, `경인엔택‘에서 제작한 오폐수처리설비 (처리용량 3톤/Day, 발생규모 1.3톤/Day, 제시외 물건 기호b)는 Cap` 구조` 구격 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으므로 소유권 및 일괄경매 여부를 확인하시고 업무집행 시 참고하시기 바라며, 냉동(기)설비, 냉난방설비(제시외 물건 기호c, d)는 식품공장과 불가분 관계에 있는 부대설비로 기호 4 건물에 포함하여 평가하였고, LPG tank는 이동이 가능한 동산이고 안전관리업소 소관으로 평가에서 제외하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등에 대한 의견 기호1, 2는 영농조합법인과의 관계인 중 1인이라고 주장하는 자가 관리하고 있는 것으로 탐문되고, 기호3, 4는 현재 상당기간 전부터 한전으로부터 전기공급이 중단되고 가동이 중지되어 있는 공장으로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 2009.12.30. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약16 년 경과된 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건으로 외벽은 합판` 벽돌치장` 몰탈` 페인팅 등 내벽은 목재합판` 인테리어` 벽지 바닥은 강화마루 등 장판지 창호는 삿시 등 창호에 유리우기 마감으로 현상은 보통 시 되고, 기호2-1, -2, -3은 일반목구조 기와지붕 단층 건으로 외벽은 황토세멘몰탈 등 내벽은 목재합판 창호는 삿시 등 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임. 기호4는 2008.11.24. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약17 년 경과된 일반철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건으로 벽체는 판넬 등 창호는 삿시창호에 유리끼우기 등으로 오래전부터 상당한 장기간 가동이 중단되어 폐쇄되고 있었었던 것으로 탐문되는 식품공장건물로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호2는 관광휴게시설, 기호2-1, -2, -3은 숙박시설, 기호4는 공장(식품공장)용도로 등재되어 있음.

설비내역

기호2 (2, 2-1, 2-2, 2-3)는 위생설비` 급배수설비` 난방설비 등 갖추고 있음. 기호4 건물은 냉`난방설비, 냉장`냉동실설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `경량철골구조 판넬지붕 물탱크실 약25 ㎡(기호ㄱ)가 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 기호1, 2는 영농조합법인과의 관계인 중 1인이라고 주장하는 자가 관리하고 있는 것으로 탐문되고, 기호3, 4는 현재 상당기간 전부터 한전으로부터 전기공급이 중단되고 가동이 중지되어 있는 공장으로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ’) 및 제시외물건(감정서상 ‘a’)각 매각포함.
- 편백나무, 소나무 등 수목은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경31445 (1)

* 소재지: 경상남도 산청군 차황면 철수리 302

* 신주소: 경상남도 산청군 신차로1480번길 33-38 (차황면 철수리)

* 용도: 관광휴게시설

* 감정가: 819,242,900원

* 토지면적: 4,107.00㎡ (약 1,242.4평)

* 건물면적: 498.85㎡ (약 150.9평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (관광휴게시설)

* 사용승인일: 2009년 12월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 산청군 차황면 철수리, 황매산휴게소에서 동측으로 약 450m 지점에 위치하며, 유원지대로서 숙박시설, 농경지, 임야, 농가 등이 형성되어 있습니다. 또한, 차황면 장위리에는 차황면사무소에서 북서측으로 약 700m 지점에 위치하며, 면소재지 근교 농경지대로서 농경지, 임야, 농가 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하인 편입니다. (기호1 기준) 일부 지역(기호3)은 인접 버스정류장으로 인해 대중교통 사정이 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남서, 남동, 북동측으로 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 02월 23일 접수된 정영학 근저당(79,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 08월 13일 접수된 정영학 근저당(315,000,000원)입니다.

* 모든 근저당 및 임의경매는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액(토지): 994,000,000원

* 등기부채권 총액(건물): 915,000,000원

* 임차인 현황:

* * 김부돌: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-08, 대항력 없음.

* * 이영호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-03-13, 대항력 있음.

* 주의: 임차인 이영호는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수 여부 및 명도 진행 시 면밀한 확인이 요구됩니다.

* * 주식회사청담: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2018-05-28, 대항력 있음.

* 주의: 임차인 주식회사청담은 대항력이 있으며, 보증금 20,000,000원과 차임 600,000원이 기재되어 있습니다. 인수 보증금 관련하여 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 요약: 현재까지 파악된 권리관계상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 2명(이영호, 주식회사청담) 존재하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 보증금 인수 여부 및 관련 협상이 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 금액이 발생할 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 관광지 인근 유원지대에 위치하여 관광객 대상 시설 운영에 유리할 수 있습니다. 주변에 숙박시설, 농경지, 임야, 농가 등이 혼재되어 있습니다.

* 시설 현황: 본건은 관광휴게시설(건물 2)과 숙박시설(건물 2-1, 2-2, 2-3), 식품공장(건물 4)으로 구성되어 있습니다.

* 특이사항:

* 식품공장 건물(4)은 상당 기간 전기 공급 중단 및 가동 중지 상태로 확인되었습니다. 재가동을 위한 추가 설비 투자 및 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물(물탱크실 약 25㎡) 및 제시외 물건(가정용 풍력/태양광 설비)은 감정평가서상 매각에 포함되어 있습니다.

* 토지 지상에 편백나무, 소나무 등 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의시설 및 혐오시설 정보를 파악하기 어렵습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 조사(지도 검색 등)가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 이영호 (보증금/차임 0원, 대항력 있음), 주식회사청담 (보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 대항력 있음). 명도 관련 협의 및 잠재적 명도 비용 발생 가능성.

* 장기간 미가동 공장: 식품공장 건물의 재가동을 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 대중교통 접근성: 일부 구역의 대중교통 사정이 보통 이하로, 방문객 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로, 개발 시 관련 법규 준수 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 관광휴게시설 및 식품공장 용도로 활용 가능한 복합 자산입니다. 황매산 관광지와 연계한 관광휴게시설로서의 잠재력과 식품 제조 시설로서의 활용 가능성을 동시에 가지고 있습니다.

* 그러나 장기간 가동이 중지된 공장 시설의 재가동 문제, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상, 그리고 지역적 특성을 고려한 개발 및 운영 계획 수립이 필수적입니다.

* 감정가 819,242,900원 대비 투자 가치를 면밀히 평가하고, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인근 입지: 황매산 관광지와의 연계를 통한 관광 휴게 시설 운영 잠재력.

* 일괄매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 재산권 행사 및 활용에 유리합니다.

* 부대 시설 포함: 제시외 건물 및 수목 등이 매각에 포함되어 있어 추가적인 자산 가치 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 하나, 대항력 있는 임차인(주식회사청담)의 보증금 20,000,000원은 인수 가능성을 염두에 두고 조정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 감정평가액, 주변 시세, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크(명도, 시설 수리 등), 예상 임대 수익 및 투자 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 전문가의 도움을 받아 상세한 시장 조사 및 수익성 분석 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.