나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21049 [1] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 236-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 산서리 소재 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지 등으로 형성된 읍소재지 내 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 기호(1)토지는 평지 내 사다리형의 토지이며, 현황 “답기타”로 이용 중임. - 본건 기호(2)토지는 평지 내 부정형의 토지이며, 현황 “도로”로 이용 중임. - 본건 기호(3)~(5)토지는 평지 내 세장형의 토지이며, 현황 “농경지”로 이용 중임.

인접 도로상태

- 본건 기호(1)토지 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(2)토지는 본건이 “도로” 임. - 본건 기호(3),(5)토지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(4)토지 북서측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호(3)~(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-09-11)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
현황조사서상 인접토지의 부속토지로 출입대문이 소재하는 것으로 조사되었으며, 최저매각가격은 타인점유로 인해 영향받는 금액임.
전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 가야읍사무소의 사실조회회신서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

마산지원 2025타경21049 (1)

1.2. 소재지

경상남도 함안군 가야읍 도항리 236-5

1.3. 물건종별

토지 지분 매각 (토지 전체 20.00㎡ 중 5㎡)

1.4. 감정가

460,000원

1.5. 토지면적 및 지분

총 토지 면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각 대상 토지 지분: 5㎡ (약 1.51평)

1.6. 건물 현황

건물은 없으며, 제시외 건물도 없습니다.

1.7. 경매구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

신OOOOO

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리에 위치하며, 감정평가서상으로는 '중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하고 주위는 주택, 전·답의 농경지 등으로 형성된 읍소재지 내 농경지대입니다.

2.2. 교통 환경

본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 기호(1) 토지는 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(2) 토지는 현황 '도로'로 이용 중입니다. 기호(3),(5) 토지는 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고, 기호(4) 토지는 북서측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

* 기호(1),(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m), 배출시설설치제한지역

* 기호(3)~(5): 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m), 농업진흥구역(2025-09-11), 배출시설설치제한지역

함안군 도시계획 조례에 따라 토지이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 건은 토지 전체 면적 중 5㎡의 지분만을 매각하는 지분매각 물건입니다.

3.2. 소유권 현황

1965년 6월 30일 문영선에게 소유권 이전되었고, 2021년 3월 24일 문덕남 외 3인에게 협의분할에 의한 상속 등기되었습니다.

3.3. 등기부상 권리 관계

말소기준권리는 2025년 5월 8일 접수된 경남신용보증재단의 2번 문선미 지분 가압류 (36,392,000원)입니다. 이후 신용보증기금의 가압류 및 강제경매개시결정이 있었으나, 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 41,789,804원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 활동

본 물건이 위치한 지역은 주택 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 함안읍 말산지구에서 도시재생 뉴딜사업이 추진되어 지역 활성화를 도모하고 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

4.2. 편의시설

인근에 중앙초등학교가 위치하며, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있습니다. 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 농경지 및 주거 지역 특성상 대규모 혐오시설의 존재 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

중앙초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본 건은 토지 전체 면적 중 5㎡의 지분만을 매각하는 건으로, 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한정됩니다. 따라서 낙찰 후 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

농지법에 따라 해당 지자체에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우, 낙찰받은 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

6.3. 타인 점유 및 최저가 영향

현황 조사서상 인접 토지의 부속 토지로 출입 대문이 소재하는 것으로 조사되었으며, 이는 타인 점유로 인해 최저매각가격에 영향을 받는다는 의미입니다. 점유자와의 관계 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 현황 변경 및 원상회복명령 가능성

전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 가야읍사무소의 사실 조회 회신서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자에게 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍에 소재한 농지 지분 매각 건으로, 감정가는 460,000원입니다. 토지 면적이 5㎡의 지분이라는 점을 고려하면 감정가가 매우 낮게 책정되었으나, 이는 물건의 특성을 반영한 것으로 보입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 채권이 말소될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다. 그러나 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 타인 점유, 토지 현황 변경에 따른 원상회복명령 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 관련 법규 준수와 향후 발생 가능한 민원 및 법적 분쟁에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 5㎡의 지분 매각임에도 불구하고 감정가가 매우 낮게 설정되어 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 채권이 소멸될 예정이므로, 권리상 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 권리 분석 기반

감정가 460,000원은 토지 전체 면적 20㎡에 대한 가치일 가능성도 있으나, 실제 매각 대상은 5㎡의 지분입니다. 권리 관계상 인수되는 채무는 없으나, 지분 매각, 타인 점유, 농지 관련 법규, 원상회복명령 가능성 등 여러 위험 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 제시된 위험 요소들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

9.3. 권장 입찰 범위

감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000원 ~ 322,000원.

(본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.