나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21039 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재, "현동행정복지센터" 북서측 인근 에 위치하는 『현동코끼리 주차빌딩』 1층 101호로서, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량접근 및 출입이 용이하고 관내 제반교통사정은 대체로 보통입니다.

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 지상4층건 중 1층 101호로서, 외 벽 : 화강석 및 복합판넬마감 내 벽 : 세멘몰탈 외 바 닥 : 콘크리트 마감 등 창 호 : 강화유리마감 입니다.

이용상태

제2종근린생활시설 입니다.

설비내역

제반 위생설비를 갖추고 있으며, 기타 소화전 및 승강기설비, 주차설비 등 근린상가 운영에 필요한 제반 공통설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 사다리 토지로서 현황 상업용 건부지 입니다.

인접 도로상태등

대상물건 4면으로 포장로도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미상입니다. └ 기 타 : ----

물건 비고

근린생활시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 마산지원 2025타경21039 (1)

- 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99, 현동코끼리주차빌딩 1층 101호

- 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

- 감정가: 402,000,000원

- 토지 면적: 24.69㎡ (약 7.47평)

- 건물 면적: 48.38㎡ (약 14.63평)

- 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

- 경매 구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 에이치에프지삼일유동화전문유한회사

- 특이사항: 유동화 물건

- 현재 이용 상태: 근린생활시설로 이용 중

2. 입지조건

- 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재, "현동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 "현동코끼리 주차빌딩" 1층 101호입니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통 상황: 차량 접근 및 출입이 용이하며, 관내 전반적인 교통 사정은 대체로 보통입니다.

- 인접 도로 상태: 대상 물건은 4면이 포장도로와 접하고 있습니다.

- 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 국민임대주택단지예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

- 말소기준권리: 2019년 11월 19일 접수된 경남은행 근저당권(을3, 308,000,000원)입니다.

- 등기부상 권리 내역: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 압류, 가압류, 근저당권 일부 이전, 임의경매 개시 결정 등이 순차로 등기되었으며, 말소기준권리 이하의 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 416,736,000원

- 임차인 현황:

* 임차인: 임동훈

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-02-13

* 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 임동훈은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

- 상권 특성: 대규모 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 하는 근린상권입니다. "현동 코끼리 주차빌딩" 내 상가로, 주차 편의성을 활용할 수 있는 업종에 유리할 것으로 판단됩니다.

- 업종 적합성: 제2종근린생활시설로서 다양한 상업 활동이 가능하며, 건물에 소화전, 승강기, 주차 설비 등 근린상가 운영에 필요한 공통 설비가 갖추어져 있습니다.

- 경쟁력 요소: 배후 주거 단지 수요와 더불어 상가 운영에 필요한 제반 설비 및 양호한 접근성이 경쟁력으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

- 주변 편의시설: "현동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지들이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

- 접근성: 차량 접근성이 우수하고, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 지역 내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

- 건축물대장 vs 현황 이용: 건축물대장상 주요 용도는 '자동차관련시설'로 기재되어 있으나, 현재는 '제2종근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 현황 이용에 큰 문제가 없을 가능성이 높으나, 추후 건축물대장과의 불일치로 인한 행정적 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

- 유동화 물건 특성: 유동화 물건의 경우 일반 경매 물건과 달리 채권 양도 등 절차상의 복잡성이 수반될 수 있으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

- 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 국민임대주택단지예정지구 지정은 장기적인 개발 또는 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

- 임차인 현황: 임차인 임동훈은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 배당 절차상의 변수를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치한 수익형 근린상가 물건입니다. 대규모 아파트 단지 인근에 자리하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능하나, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이점, 그리고 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후 수요를 갖춘 대단지 아파트 인근 상가.

* 차량 접근성이 우수하여 방문객 유입에 유리.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 안전한 경매 물건.

* 주차 빌딩 내 상가로서 주차 편의성을 강점으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 402,000,000원이며, 현재 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 해당 물건의 실제 가치 판단을 위해서는 인근 상가 시세, 공실률, 건물 상태, 향후 지역 개발 계획 등을 추가적으로 면밀히 조사해야 합니다. 일반적인 경매 투자 시 권리 관계가 깨끗하고 입지가 양호한 물건의 경우 감정가의 80% ~ 90% 선에서 검토해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근 시 약 321,600,000원에서, 적극적으로 접근 시 약 361,800,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 보시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 주변 부동산 전문가와 상담 및 심층 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.