나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21064 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 400-16 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '롯데마트 삼계점' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 음식점 및 근린생활시설, 중·소규모의 공장 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 평지 내 세장형의 토지이고, 현황 “공업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 대로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4,5p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 일반철골조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트스라브, 판넬지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 1999년 10월 08일, 증축일 : 2006년 09월 20일, 2009년 08월 11일) -공장 부분- 벽 체 : 하부 조적위 판넬 마감 등, 층 고 : 약 8.0미터, 주기둥 : H-BEAM(400x200mm), 바 닥 : 하드너 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임. -사무실 부분- 외 벽 : 판넬 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바 닥 : 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장 및 사무실 등으로 이용 중이며 상세내역은 아래와 같음. ┌1층 : 공장, 창고 및 화장실 등 ├2층 : 창고 등 └3층 : 사무실 및 숙소 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물 성질의 제시외 건물(기호㉠~㉥)이 소재하며, 감정평가목적 등을 고려 실측사정 하였고, 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되, 감가수정시 관찰감가법을 병용하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단 되는바, 토지 평가시 이에 구애 없이 평가하였으니 소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.(※ 제시외 건물㉢은 남측의 원계리 400-17번지상에 일부 걸쳐있는 것으로 유추 되는바, 경매 진행시 정확한 경계, 위치 등의 확인은 전문적인 지적측량을 요함.)

공부와의 차이

의견서 4,5p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4,5p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(1-1, 1-2) 및 제시외 태양광설비(1-3), 제시외 건물(2-1 ~ 2-6) 매각 포함.
목록 1 : 감정평가서상 기계기구 ②,③은 담보 소멸로 인하여, 제시외 기계기구 a~s는 소유관계가 불분명하여 각 평가 및 매각 제외. 기계기구 1-1번은 공장 및 광업재단저당법 목록에 따르면 창원시 팔용동 63-9번지상 소재하는 것으로 되어있으나 현황 목록 1.에 소재하는 것으로 조사됨.
본건 토지 북측 및 남측 일부는 타인 점유 상태로 정확한 경계, 위치 등의 확인을 위해서는 측량 등이 필요한 것으로 조사되며 최저매각가격은 이를 반영한 금액임.
목록 2 : 제시외 건물 2-2는 남측의 원계리 400-17번지상에 일부 걸쳐있는 것으로 유추 되는바, 정확한 경계, 위치 등의 확인은 측량이 필요하며, 본건 건물 내 폐자재 및 생활쓰레기 등이 장시간 방치되어 있는 것으로 조사되었는바 입찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경21064 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 400-16 (신주소: 중리공단로 41)

* 용도: 공장

* 감정가: 1,226,367,200원

* 토지 면적: 591.50㎡ (약 179.08평)

* 건물 면적: 637.00㎡ (약 192.72평)

* 건물 구조: 일반철골조 및 경량철골구조, (철근)콘크리트슬라브, 판넬지붕 3층 건물

* 사용승인일: 1999년 10월 08일 (최초), 증축: 2006년 09월 20일, 2009년 08월 11일

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치하며, '롯데마트 삼계점' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 음식점, 근린생활시설, 그리고 중·소규모 공장들이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 원활한 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 동측으로 대로변의 포장도로에 잘 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지는 평지 내 세장형의 토지 형태를 띠고 있으며, 현재 "공업용 건부지"로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 폭 30m~35m의 대로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정된 점을 참고해야 합니다.

* 건축물 이용 상태: 건물은 현재 공장, 창고, 사무실, 숙소 등으로 복합적으로 이용 중입니다. 구체적으로 1층은 공장, 창고, 화장실 등으로, 2층은 창고로, 3층은 사무실 및 숙소 등으로 활용되고 있습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비, 전기 설비 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을14, 경남은행 근저당권 (2013년 11월 27일 접수)

* 총 등기부 채권액:

* 토지: 2,204,087,638원

* 건물: 2,144,470,888원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 지상권 등 별도 확인 필요).

* 임차인 현황:

* (주)에프엔오테크놀러지: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2014-07-01, 대항력 없음.

* 심호현: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-06-24, 대항력 없음.

* 이에스티코리아(주): 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2024-01-30, 대항력 없음.

* 주의사항: 상기 임차인들 모두 대항력이 없어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금이나 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 '롯데마트 삼계점' 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변은 주거 시설(아파트), 상업 시설(음식점, 근린생활시설)과 함께 중소 규모의 공장들이 밀집해 있어, 산업 활동과 주거 생활이 공존하는 지역입니다.

* 잠재적 수요: 공업 지역이라는 특성상, 해당 지역에서 활동하는 기업체 및 관련 종사자들을 대상으로 하는 수요가 존재할 것으로 판단됩니다. 이는 공장, 창고, 사무실 등의 임대 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로 본건까지 접근하기 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 불편함이 없습니다. 이를 통해 직원들의 출퇴근 및 물류 이동이 수월할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 롯데마트 삼계점 등 주변에 위치한 상업 시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 탐색 결과, 본건 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 시설 배치는 현장 방문을 통해 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 및 점유 문제: 본건 토지의 북측 및 남측 일부가 타인의 점유 하에 있는 것으로 조사되었습니다. 정확한 경계와 위치 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요하며, 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 최저매각가격에는 이러한 점이 일부 반영되었으나, 주의가 필요합니다.

* 건물 일부 타지 침범 가능성: 제시외 건물 2-2가 남측의 원계리 400-17번지 상에 일부 걸쳐있을 가능성이 유추됩니다. 이 역시 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 건물 내 폐자재 및 쓰레기 방치: 건물 내부에 폐자재 및 생활 쓰레기가 장기간 방치되어 있는 상태입니다. 이는 건물 이용 전 또는 명도 과정에서 처리 비용 및 시간 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 기계기구 일부 평가 제외: 감정평가서상 일부 기계기구(②,③)는 담보 소멸로 인해, 제시외 기계기구(a~s)는 소유 관계 불분명으로 인해 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 이에 따라 기계기구 관련 자산 가치에 일부 변동이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 일반 경매 물건과는 다른 특수성이 존재할 수 있으므로, 추가적인 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 소재한 공장으로, 일반공업지역 내 대로변에 접하고 있어 교통 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 12억 2천여만 원이며, 토지 591.50㎡(약 179평), 건물 637.00㎡(약 193평) 규모입니다. 공장, 창고, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능한 시설을 보유하고 있습니다.

그러나 토지의 경계 불확실 및 타인 점유, 건물 일부의 인접 토지 침범 가능성, 건물 내 방치된 쓰레기 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 일부 기계기구가 매각 대상에서 제외되었으며, 유동화 물건이라는 특수성도 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현장 답사를 통해 구체적인 상황을 면밀히 파악하고, 잠재적 리스크를 해소하기 위한 비용 및 소요 시간 등을 신중하게 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 유리한 입지: 창원시 마산회원구 내서읍의 공업 지역에 위치하여 산업 활동 및 물류 이동에 유리한 조건을 제공합니다.

* 다용도 시설 활용: 공장, 창고, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능한 연면적을 갖추고 있어, 운영 목적에 맞게 유연하게 사용할 수 있습니다.

* 포함 자산 가치: 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구와 제시외 태양광 설비, 제시외 건물 등이 매각에 포함되어 있어, 추가적인 활용 가치가 있습니다.

* 가격 경쟁력 가능성: 잠재적 리스크 요인으로 인해, 신중한 접근을 통해 감정가 이하의 낙찰 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 인수해야 할 별도의 보증금 부담이 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 1,226,367,200원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(토지 경계 문제, 건물 내 쓰레기 처리, 측량 비용 등)와 매각 제외된 기계기구의 가치를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사를 통한 면밀한 가치 평가 및 예상되는 제반 비용(측량비, 청소비, 명도 관련 비용 등)을 반영한 분석이 필수적입니다.

잠재적 리스크와 추가 발생 가능 비용을 감안하여, 일반적으로 감정가의 50%~70% 범위 내에서, 본 건의 특수성을 고려한 전략적 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. (예상 범위: 약 6억 1천만 원 ~ 8억 5천만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.