나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21052 [1] 경상남도 의령군 의령읍 하리 146-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 의령읍 하리 소재 '서남마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 나지, 전, 답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주거기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 일반철골구조 샌드위치판넬 및 싱글지붕 2층건으로서, 외벽 : 사이딩판넬 및 타일붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 새시창 구조임.

이용상태

가) 1층 : 창고 등으로 이용중임. 2층 : 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1. 주거 기타 건부지로 이용 중임. 지상에 소재하는 구축물 등 중 독립적 경제가치를 갖는다고 보기 어려운 구축물 등(담장, 옹벽, 화단, 정원수 등)을 포함하여 평가함.
-목록2. 1층은 창고 등으로, 2층은 단독주택 등으로 각 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경21052 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경상남도 의령군 의령읍 하리 146-6

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 433.00㎡ (약 131평)

* 건물 면적: 197.10㎡ (약 59.6평)

* 감정가: 257,724,000원

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 일반철골구조 2층 주택 (1층 창고, 2층 단독주택)

* 토지 이용: 주거 기타 건부지

* 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 의령군 의령읍 하리 소재 '서남마을회관' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 나지, 전, 답 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

* 북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구

* 계획관리지역, 가축사육제한구역 (2025-08-05까지)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2023년 6월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1, 198,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다 (말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 가압류 등).

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매물 시세

* 참사리빌 (2017년 준공, 81.01㎡): 2025년 10월 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 대성빌라1차 (2002년 준공, 75.27㎡): 2026년 6월 55,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

* 본 물건은 단독주택으로, 인근의 연립/다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 제공된 데이터상으로는 최근 거래 사례가 많지 않으며, 특히 단독주택의 비교 사례가 부족합니다.

* 2017년 준공된 '참사리빌'(연립, 81.01㎡)이 1.3억 원에 거래된 점과 2002년 준공된 '대성빌라1차'(다세대, 75.27㎡)가 0.55억 원에 거래된 점을 참고할 때, 본 건의 감정가(2.57억 원)는 주변 시세 대비 높다고 볼 수 있습니다.

* 다만, 본 건은 토지 면적(433㎡, 약 131평)이 비교적 넓어 건축 가능성이 있거나, 대지의 가치가 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 '서남마을회관'이 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설은 읍내를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재할 가능성이 높으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

* 건축물대장상 주 용도는 단독주택이며, 1층은 창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 경매 절차상 예외 사항 발생 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 현황 조사

* 임대 관계가 미상인 점은 확인되었으나, 별도의 점유자나 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 0원).

* 건물 이용 현황(1층 창고, 2층 주택)은 감정평가 요항표와 일치하나, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 지역 제한

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발 시 제한이 있을 수 있습니다 (2025-08-05까지).

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 의령군 의령읍에 위치한 단독주택입니다.

* 토지 면적이 넓고 건물 구조도 실용적으로 되어 있어 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후로 모두 소멸될 것으로 보여 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 다만, 인근 비교 사례가 부족하고 본 건의 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 신중한 검토가 필요합니다.

* 토지의 가치와 건물 활용도를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

8.2. 넓은 토지 면적

* 433㎡(약 131평)의 넓은 토지는 건축, 증축, 개축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

8.3. 실사용 및 임대 목적

* 현재 2층은 주택, 1층은 창고로 이용 중으로, 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 주변 시세 분석

* 감정가는 257,724,000원입니다.

* 인근 최근 매매 사례로는 2017년 준공된 81.01㎡ 규모의 연립주택이 2025년 10월 130,000,000원에 거래되었으며, 2002년 준공된 75.27㎡ 규모의 다세대주택이 2026년 6월 55,000,000원에 거래된 바 있습니다.

* 본 물건은 단독주택으로, 연립/다세대 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 감정가 대비 유사 규모 단독주택의 거래 사례가 부족한 상황입니다.

* 본 건의 넓은 토지 면적(433㎡, 약 131평)은 중요한 가치 요소이며, 이를 고려하더라도 감정가가 주변 거래 사례보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 권리 관계가 비교적 안전하고, 넓은 토지를 보유하고 있다는 장점이 있습니다.

* 하지만 감정가 대비 시세가 높을 수 있다는 점과, 지역적 특성(농촌 지역)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가의 70% ~ 80% 수준을 입찰가의 하한선 및 상한선으로 고려해볼 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 206,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.