나이스옥션 법원경매 창원 2025타경840 [1] 경상남도 김해시 진영읍 설창리 767-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 진영읍 설창리에 소재하며 부근은 단독주택 및 소규모창고, 국도변 상가 등으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 약5~6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로서 외 벽 : 북합판넬 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 '제2종근린생활시설'로서 사무실 등으로 이용중으로 조사됨.

설비내역

위생설비 등 구비하고 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 구축물(콘크리트 전신주), 제시외 수목 포함
목록1 토지 주거나지 상태임. 토지 경계부분에 소재하는 조명탑 3개는 정확한 경계측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경840 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진영농업협동조합 (추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사건 특이사항: 중복병합사건, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 설창리 767-16

용도: 제2종 근린생활시설 (사무실 등)

건축 구조: 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 2,513,491,000원

토지 면적: 2,179.00㎡ (약 660.0평)

건물 면적: 265.00㎡ (약 80.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 20.80㎡ (일괄 매각 포함)

구축물(콘크리트 전신주), 제시외 수목 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 진영읍 설창리에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 창고, 국도변 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근 도로를 통한 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 기반시설부담구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상황

본 건 토지는 북동측으로 약 5~6미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 다수의 근저당, 지상권, 압류, 가압류 등이 설정되어 있었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 2020년 3월 18일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권액 1,740,000,000원)

등기부채권 총액: 토지 기준 약 2,741,285,947원 (압류, 강제경매 포함), 건물 기준 약 2,340,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2015년 6월 2일

* 대항력: 있음

* 분석: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 없는 상태입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 협의가 필요하며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 임차인: 주식회사 성창종합건설

* 보증금: 0원, 차임: 500,000원

* 사업일자: 2024년 11월 18일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 팍스디앤씨

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 사업일자: 2020년 3월 30일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸주의

상기 명시된 말소기준권리(2020년 3월 18일자 근저당권)보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 낙찰자가 인수해야 할 부담(권리)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박 에 대한 명도 협의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제2종 근린생활시설로, 지역 내 주거민을 위한 편의시설 및 소규모 사업 활동을 지원하는 데 적합한 입지입니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근 국도변에 상업 시설이 분포하고 있어, 지역 주민들을 대상으로 한 서비스업 등 다양한 업종의 운영이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 국도변 상가 및 지역 내 편의 시설을 이용하기에 편리한 위치입니다.

5.2. 교육시설

인근 지역에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 소재하여 학생들의 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본 건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 및 관련 권리관계 확인에 더욱 세심한 주의가 요구됩니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 박 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원인 상태입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 협상 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 및 구축물

토지 경계 부분에 소재하는 조명탑 3기는 정확한 경계 측량을 필요로 하며, 이는 향후 토지 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물, 콘크리트 전신주, 수목 등이 일괄 매각에 포함되어 있어, 이를 철거하거나 활용하는 데 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 확인

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 진영읍에 위치한 제2종 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 인수되는 채무나 부담은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 박 의 존재와 토지 경계 관련 이슈는 명도 및 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 지역 내 개발 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 제2종 근린생활시설로서의 활용 가치가 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 정리되어 있어, 인수 부담이 적은 편입니다. (단, 대항력 있는 임차인 관련 확인 필요)

* 진영읍 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려한 장기 투자 매물로 검토 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2,513,491,000원을 기준으로 하되, 제시된 권리 분석 결과, 임차인 현황, 토지 관련 특이사항, 주변 시세, 그리고 본인의 투자 전략 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 법원 경매 물건의 일반적인 입찰 동향 및 수익률 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.