나이스옥션 법원경매 마산 2025타경378 [1] 경상남도 의령군 부림면 신반리 119 지오빌 비동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 부림면 신반리 소재 '신반중학교' 남측 인근에 위치하는 지오빌 제비동 제2층 제204호로서 주변은 학교, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 농촌주택지대임.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 2층 204호로서, 외벽 : 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수, 위생, 소화설비, 공동현관문 및 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필일단의 자루형의 평지로서 '공동주택' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일련번호 1: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2025-08-08)<교육환경 보호에 관한 법률> , 일련번호 2: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2025-08-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도 로법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중. 현황조사상 임차인이 존재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경상남도 의령군 부림면 신반리 119번지에 소재한 지오빌 비동 2층 204호 다세대주택입니다.

사건번호는 마산지원 2025타경378 (1)이며, 감정평가액은 89,000,000원입니다.

토지 면적은 67.20㎡ (약 20.33평)이며, 건물 면적은 49.60㎡ (약 15.00평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 장OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 의령군 부림면 신반리 소재 '신반중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 학교, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 농촌 주택지대입니다.

차량 출입은 자유로우며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 8월 26일 접수된 의령신용협동조합의 근저당권(78,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 권리들은 소멸될 예정입니다.

채권자 장OO의 강제경매 신청(2025타경378)에 의해 본 경매가 진행됩니다.

등기부상 현재까지 파악된 채무 총액은 78,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

현황 조사상 임차인 김 이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 농촌 주택지대로, 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

단지 내 또는 인근에 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 신반중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 해결할 수 있습니다.

차량 통행이 비교적 자유로운 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치하며, 이용 중인 공동주택(다세대주택)으로서 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 조사 시 폐문으로 인해 내부 구조와 현황을 직접 확인하지 못했으며, 외부 관찰 및 유사 물건 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

비록 대항력 없는 임차인이 존재하나, 임대차 관계에 따른 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정평가액(89,000,000원)과 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(5,500만원 내외) 간에 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정평가액이 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 현재 해당 지상권의 현황 및 영향 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 의령군 부림면의 농촌 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 신반중학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권 및 기타 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

대항력 없는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

가장 큰 특징은 감정평가액과 시세 간의 현저한 격차입니다. 감정가는 8900만원으로 책정되었으나, 주변의 비슷한 규모의 주택들의 최근 매매가는 3000만원대 후반에서 4000만원대 초반으로 추정됩니다. 이는 본 건을 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있으나, 감정평가액이 높게 책정된 이유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적고, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권 행사가 용이합니다.

감정가 대비 시세가 현저히 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

농촌 지역의 주택으로, 향후 지역 개발 가능성이나 실수요자 접근 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15평)의 다세대주택은 3,350만원에서 3,560만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(8,900만원)와 시세 추정치 간의 큰 격차를 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰하는 것은 높은 위험을 수반합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시장 시세와 낙찰 가능성을 고려하여 40,000,000원에서 50,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 입찰가 제시는 현재 파악된 정보만을 바탕으로 한 것이므로, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 시세 변동, 추가적인 권리 관계 등을 충분히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.