나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21042 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7 더-푸른아파트 105동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '마산내서여자고등학교' 남측 인근에 위치하는 더-푸른아파트 제105동 제2층 제204호로서 주변은 아파트단지, 학교 , 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 내 주차장까지 차량 출입 자유로우며 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층건 중 2층 204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비, 공동현관문, 위생설비, 소화전 및 화재경보 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리 평지로서 '아파트' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~ 12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역( 그 외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(밝은별명성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환 경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(밝은별명성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 하천구역<하천법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

-2026. 5. 29. 및 2026. 7. 10. 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨.
-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21042 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7 더-푸른아파트 105동 2층 204호

용도: 아파트

감정가: 113,000,000 원

토지 면적: 39.78㎡ (약 12.03 평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '마산내서여자고등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

단지 내 주차장까지 차량 출입이 자유로우며, 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태

아파트 단지 내 도로를 이용하여 외부로 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 6월 24일자 메가(주)의 가압류 (금175,091,214원) 입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박철완 (박 )

보증금: 130,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-07-07

확정일자: 2022-05-30

배당신고일자: 2024-07-09

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 예정. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 대항력 포기 및 잔존 임차보증금 반환 청구권 포기.

* 인수되는 권리

위 임차인 박철완의 경우, 대항력이 없으며 HUG의 확약서에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 즉, 인수되는 보증금 합계는 0원 입니다.

* 권리분석 요약

본 건은 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 박철완은 대항력이 없으며 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 관련 매수인의 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 및 용도

본 물건이 속한 더-푸른아파트 단지는 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건축 구조 및 설비

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 204호이며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 섀시창 구조입니다. 급배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 주변 편의시설

마산내서여자고등학교, 삼계초등학교, 밝은별명성유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 단지 정보

아파트명: 더-푸른

주소: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7

사용승인일: 1998년 6월 17일

총 동수: 19동

총 세대수: 1,314세대

최고층: 15층

총 주차대수: 467대 (지하 33대, 지상 4대, 기타 430대 추정)

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 현황 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 반드시 내부를 직접 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 명확히 하고 매수인의 부담을 줄여주지만, HUG의 인수 조건 변경에 따른 세부 사항을 다시 한번 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 조사한 결과, 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구에 위치한 더-푸른 아파트 105동 204호로, 비교적 오래되었으나(1998년 준공) 지역 내에서 중상위권의 입지를 가지고 있습니다. 가장 큰 특징은 임차인이 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금이 없다는 점입니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 입찰 전 반드시 체크해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 명확한 가격으로 낙찰받을 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 아파트로서 기본적인 주거 가치가 있으며, 주변 환경이 비교적 양호합니다.

* 안정적인 지역 기반: 창원시 마산회원구는 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거

감정가는 113,000,000 원이며, 최근 유사 면적(59.99㎡) 및 동일 층수(2층)의 거래 사례가 2026년 6월 5일에 108,000,000 원에 있었습니다. 또한, 2026년 6월 22일에 39.74㎡(약 12.03평) 면적이 79,500,000 원에 거래된 사례도 있습니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점과 감정가, 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 제시 가격

105,000,000 원 ~ 115,000,000 원 (이하 단위: 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.