나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21063 [1] 경상남도 함안군 군북면 덕대리 474 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 덕대리 소재‘군북농공단지’남측 인근에 위치하며, 부근은 농공단지, 단독주택 및 농경지 등으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로서, 기숙사 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 약 3미터 내외의 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 지상에 소나무 및 기타 활·잡목 등은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, (사용승인일 : 2012.04.13) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창 등입니다.

이용상태

기숙사로 조사되나 기준시점 현재 공실 상태입니다.

설비내역

제반 급·배수설비, 위생설비, 시스템에어컨설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1번은 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 현황 및 지적경계 등을 확인하기 위해서는 측량이 필요한 것으로 보이며, 토지 지상에 소나무 기타 잡목 등은 토지 가액에 포함됨. 토지이용계획확인서상 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로가 일부 포함된 것으로 기재되어 있음.
- 목록 2번 건물은 공동주택(기숙사, 현재 공실 상태)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 마산지원 2025타경21063 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 군북면 덕대리 474

* 용도: 기숙사 (공동주택)

* 감정가: 1,153,883,040 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 케이에프더블유이이공구유동화전문 유동화전문회사

1.2. 토지 정보

* 총 면적: 1721.00㎡ (약 520.59평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 총 면적: 997.08㎡ (약 301.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

* 사용승인일: 2012.04.13

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 덕대리 소재 '군북농공단지' 남측 인근에 위치하며, 부근은 농공단지, 단독주택 및 농경지 등으로서 제반 주위 환경은 보통입니다. [cite:original] 군북농공단지는 함안 최초의 농공단지로 지역 경제의 선도 거점 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. [cite:original] 본건 서측으로 약 3미터 내외의 진출입로가 개설되어 있습니다. [cite:original] 인근 79번 국도를 통해 함안군청 및 의령군으로 접근이 용이하며, 남해고속도로 군북IC와 장지IC 이용이 가능하여 광역 접근성도 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 지역

토지이용계획상 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. [cite:original] 또한, 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로가 일부 포함된 것으로 기재되어 있어, 향후 건축 시 제한사항 또는 혜택 등 추가 확인이 필요합니다. [cite:original] 군북농공단지는 노후화된 기반시설 개선 및 청년 문화센터 건립 등 환경 개선 사업이 추진 중으로, 지역 활성화 및 근로 정주 여건 개선이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2011년 11월 11일 접수된 우리은행 근저당권(을7)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2012년 9월 26일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 본 경매는 임의 경매로 진행되므로, 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세한 내용이 기재되어 있지 않아 현재로서는 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 확인을 위해 현장 조사 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

3.3. 총 채무액

토지 및 건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 약 6,547,693,372원(65억 4천 7백여만 원)에 달합니다. 이는 본건의 감정가(약 11억 5천만 원)를 크게 상회하는 금액입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 본 건물은 공동주택(기숙사)으로 이용 중이나 기준 시점 현재 공실 상태로 조사되었습니다. [cite:original]

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본건은 군북농공단지 인근에 위치하여 산업 시설과의 연계성이 높습니다. 주변으로는 농공단지, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 함안군 지역 경제의 중요한 거점 중 하나입니다.

4.2. 주변 개발 및 개선 사업

군북농공단지는 현재 노후화된 시설을 개선하고 청년 친화형 단지로 조성하기 위한 사업이 활발히 진행되고 있습니다. 청년문화센터 건립, 근로 환경 개선 등이 포함된 이 사업들은 향후 해당 지역의 활성화 및 근로자들의 정주 여건 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 이용 현황

본 건물은 공동주택(기숙사)으로 사용 승인되었으나, 현재 공실 상태입니다. [cite:original] 2012년 4월 13일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 3층 건물입니다. [cite:original, JSON] 건물 내부 이용 현황 및 관리 상태에 대한 상세한 확인이 어려운 점은 유의해야 합니다. [cite:original]

5.2. 편의 시설

인근에 군북면 면소재지가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 및 감정평가서상 주의사항

* 토지 경계 불분명: 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명하여, 정확한 현황 및 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 반드시 필요합니다. [cite:original]

* 건물 내부 확인 미비: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 평가 시 외부 관찰 및 관련 공부를 바탕으로 하였으므로, 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 요구됩니다. [cite:original]

* 도로 일부 포함: 토지 이용 계획상 건축법상 도로가 일부 포함되어 있어, 실제 건축 및 활용 가능한 면적에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. [cite:original]

* 식생 포함 평가: 토지 지상 소나무 및 기타 잡목 등은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다. [cite:original]

6.2. 권리 관계 관련 리스크

총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 향후 매각 시 시장의 반응에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 수익 발생을 위해서는 임차인 확보 등의 노력이 필요합니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 금융기관의 부실 채권 정리 과정에서 나온 매물일 가능성이 높으며, 매각 조건 등에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 군북면에 위치한 기숙사 용도의 부동산으로, 군북농공단지 인근에 자리하여 산업 시설과의 연계성이 높습니다. 최근 지역 내 노후 농공단지 개선 사업 추진 등 개발 호재가 존재합니다. 감정가는 약 11억 5천만 원 수준이나, 총 채무액이 이를 크게 상회하며, 토지 경계 불분명, 건물 내부 확인 미비, 현재 공실 상태 등의 리스크 요인이 명확합니다. 따라서 투자자는 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 잠재적인 임대 수익 및 장기적인 가치 상승 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 군북농공단지 인근 입지: 산업 시설과의 시너지 및 관련 근로자 수요 기대.

* 지역 개발 호재: 노후 농공단지 개선 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 가능성.

* 대규모 시설: 기숙사, 직원 숙소, 또는 기타 사업 목적 용도로 활용 가능성.

* 임차인 부담 최소화: 인수 보증금이 0원으로, 임차인 관련 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 실제 점유자 유무는 반드시 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,153,883,040원입니다. 그러나 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하고 있으며, 토지 경계 불분명, 건물 내부 확인 미비, 현재 공실 상태 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 유사 상업용 부동산 시세 정보가 직접 비교 가능한 수준으로 제공되지 않아, 보수적인 접근이 요구됩니다.

따라서, 철저한 현장 조사, 권리 관계 재확인, 추가적인 시세 조사를 선행한 후, 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가를 약 9억 2천만 원(920,000,000원)으로 제시합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.