나이스옥션 법원경매 창원 2025타경762 [1] 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양에스티엑스칸 109동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동 소재 '영길운동장' 북서측 근거리에 위치하며 부근은 대단위아파트단지, 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 7층 702호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 - 내벽 : 폐문부재로 조사하지 못함. - 창호 : 아파트용 시스템창호 구조

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

건물내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 되어 있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 남하향의 완경사지대내 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이 용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북서측으로 중로가 개설되어 있으며, 북서측 도로를 통해 아 파트단지 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역(1992-10-07), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사하지 못하였으며, 통상 적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경762 (1) 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경762 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양STX칸 109동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

토지면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

토지지분: 84.7988㎡ (약 25.65평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

건물지분: 84.9859㎡ (약 25.71평)

전용면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

공급면적: 약 110-111㎡ (약 33-34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동에 위치하며, 부근은 대단위 아파트 단지, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '영길운동장' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 단지 북서측으로는 중로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이하고 단지 진출입이 수월합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상으로는 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류에 접하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2022-07-19, 148,500,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(상속) 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 이들 또한 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 154,816,146원입니다.

토지이용계획 확인서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 고경우

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 600,000원

- 전입일자/확정일자: 2022-09-23

- 배당신고일자: 2026-02-13

- 대항력: 없음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 금액으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 남양동 일대는 대규모 아파트 단지와 더불어 공장 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 기능과 일부 산업 기능이 혼합된 지역입니다. 주변에 편의시설 및 상업시설이 산재해 있을 것으로 예상되며, 아파트 단지 자체 내에도 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설 등)이 갖추어져 있습니다. 다만, 인근에 공장이 위치하여 일부 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지는 2009년 2월에 사용승인된 남양STX칸 아파트로, 총 385세대, 9개동으로 구성되어 있습니다. 본 물건은 109동 7층에 위치하며, 최고 13층 건물입니다. 개별난방 방식이며, 세대당 주차 대수는 1.06대(총 409대)입니다.

주변에는 창원시립 남양어린이집(약 87m), 창원시립 남문어린이집(약 222m) 등이 있어 어린 자녀를 둔 가구에 적합합니다. 또한, 남양초등학교, 남양중학교 등 학군도 형성되어 있습니다. 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 정확히 확인하지 못했으며, 통상적인 이용 상태 및 외부 관찰을 통해 평가되었습니다. 이로 인해 내부 상태에 대한 불확실성이 존재하며, 입찰 시 유의해야 합니다. 또한, 임대 관계 또한 미상으로 파악되었습니다.

부동산 관련 정보에 따르면 "학군 유의", "호재 없음", "거주 환경 매우 유의" 등의 언급이 있어, 잠재적인 주거 환경 또는 개발 호재 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. "거주 환경 매우 유의"에 대한 구체적인 사유는 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 남양동에 위치한 준신축급 아파트(2009년 준공)로, 안정적인 주거 단지를 형성하고 있습니다. 비교적 양호한 입지 조건과 단지 내 편의시설, 인근 학군 및 편의시설 접근성이 장점입니다. 그러나 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상, 그리고 부동산 정보상의 부정적인 평가("거주환경 매우 유의", "호재 없음")는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 감정가는 1억 7천만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가는 1억 4천만원대에서 1억 5천만원대에 형성되어 있어 시세와 감정가 간의 괴리가 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 대단지 아파트: 남양STX칸은 대규모 단지로, 주거 선호도가 꾸준히 유지될 수 있는 아파트입니다.

* 인수 부담 없는 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 합리적인 시세 접근 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 본건과 유사한 면적(84.98~84.99㎡)의 아파트가 2026년 2월 6층 1억 4,500만원, 2026년 2월 2층 1억 4,900만원, 2026년 5월 9층 1억 5,000만원에 거래되었습니다. 본건은 7층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 1억 7,000만원입니다.

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 1억 4,500만원에서 1억 5,000만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 그러나 "거주환경 매우 유의"와 같은 부정적 평가와 내부 미확인 리스크를 고려하여, 입찰가는 이러한 요인들을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 160,000,000원

본 물건의 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인이 필수적이며, 최근 시장 동향 및 주변 시세 변동을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.