나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12495 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 112동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 픙호동 소재 "풍호동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12건 내 7층 705호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 4필 일단의 부정형의 토지로서 현황 '공동주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트 단지는 4면획지로서, 북측으로 대로3류, 서측으로 소로3류, 남측으로 중로3류, 동측으로 소로2류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①대지권의 목적인 토지 기호(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법> ②대지권의 목적인 토지 기호(2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미 래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원 항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법> ③대지권의 목적인 토지 기호(3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,지원항공작전기지< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법> ④대지권의 목적인 토지 기호(4) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미래로유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12495 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 112동 7층705호

용도: 아파트

감정가: 120,000,000원

토지면적: 32.20㎡ (약 9.74평)

토지지분: 32.2㎡ (약 9.74평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평) (전용면적)

건물지분: 59.85㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOOO

집합건물 명칭: 우성아파트

건축년도: 1993년 (사용승인일: 1993.12.14)

총세대수: 1763세대 (단지 전체 기준)

건물 최고/최저층: 13층 / 1층 (단지 전체 기준)

해당 층: 7층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본 건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 "풍호동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황을 고려할 때 교통사정은 보통 수준입니다.

* 단지는 북측으로 대로3류, 서측으로 소로3류, 남측으로 중로3류, 동측으로 소로2류와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

경매 기본 정보

* 사건번호: 2025타경12495

* 채권자: 반OOOO

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 사항 없음)

임차인 현황

* 임차인: 위

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 명도 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부 현황 (말소기준권리: 2011.05.02 근저당권)

* 등기부채권 총액: 139,554,484원 (말소 예정 권리 포함)

* 소유권 이전: 김유필 (1996.11.29, 매매)

* 근저당: 반야월농업협동조합 (2011.05.02, 100,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 이대광 (2011.05.11, 18,000,000원) - 말소

* 임의경매: 반야월농업협동조합 (2025.12.03, 102,126,262원) - 말소 (본 경매 개시 결정)

* 가압류: 반야월농업협동조합 (2026.01.12, 20,754,484원) - 말소

* 권리분석 결과, 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

* 아파트 단지 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* "풍호동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성을 제공합니다.

1.4. 생활정보

단지 및 주변 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 인근 근린생활시설 이용이 용이합니다.

주차 정보

* 지상 및 지하 주차 공간을 합쳐 총 902대 주차가 가능합니다. (아파트 단지 기준)

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용계획 및 제한사항

* 본 건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 다음과 같은 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 대로3류, 소로3류, 중로3류, 소로2류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 (일부 제한 또는 전부 제한)

* 상대보호구역 및 절대보호구역 (미래로유치원 관련)

* 비행안전제4구역 (지원)

* 지원항공작전기지

* 제한보호구역 (해군기지)

* 철도보호지구

* 특히, 비행안전구역, 지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역 등은 군사시설 보호법과 관련된 사항으로, 향후 건물 증축, 용도 변경 또는 기타 개발행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이러한 군사시설 관련 제한은 잠재적인 가치 상승을 제한하거나, 경우에 따라서는 소음이나 기타 환경적 요인으로 작용할 가능성도 있습니다.

임대 관계

* 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 명도 과정에서 예상치 못한 점유자가 나타날 가능성에 대비해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 풍호동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정평가액 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 비행안전구역, 지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역 등 군사시설 관련 토지이용 제한 사항이 존재하여, 이는 향후 재산권 행사나 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 다양한 도로망과 인접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 문제 없이 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 120,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일한 면적(59.85㎡)의 아파트가 2026년 6월 11일에 140,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 해당 거래보다 층수(7층 vs 4층)가 더 높아, 시세는 140,000,000원 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역 등 군사시설 관련 제한사항이 잠재적 리스크로 작용하여 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 제한사항으로 인한 가치 하락 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본 건에 대한 전략적인 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 입찰가는 법원 최저매각가격(120,000,000원)보다 높으며, 유사 면적의 최근 실거래가 수준에서 군사시설 제한 관련 리스크를 반영한 보수적인 금액입니다. 투자자는 본 물건의 현장 방문 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.