나이스옥션 법원경매 창원 2025타경837 [1] 경상남도 김해시 내동 1131-4 휴앤락몰 3층363호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 경상남도 김해시 내동 소재 "창원지방법원 김해시법원" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 학교, 문화시설 및 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 "휴앤락몰"까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1,2) 철골,철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물내 3층 363호 및 364호로서, 외 벽 : 샌드스톤 및 페어글라스, 복합판넬 등 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 타일 또는 데코타일 등 내부 인테리어 마감입니다. 창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

기호(1,2)는 집합건축물대장등본상 용도는 "일반음식점"으로서, 기준시점 현재 기호(1)은 "상호명 : 프로덕션 원더봄", 기호(2)는 "상호명 : 아마란스 김해지점"으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1,2)가 속한 휴앤락몰 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지로서, 현황 '상업용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 "휴앤락몰" 남동측으로 왕복6차선 도로와, 북측 및 남서측으로 왕복4차선 도로와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2009-07-30), 지구단위계획구역(판매및영업시설,문화및집회시설,근린생활시설,운동 시설), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경837 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 내동 1131-4, 휴앤락몰 3층 363호 (새주소: 경상남도 김해시 내외중앙로 137)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 97,000,000원

토지 면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

건물 면적: 54.66㎡ (약 16.53평)

토지 지분: 23.85㎡ (약 7.21평)

건물 지분: 54.66㎡ (약 16.53평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 "창원지방법원 김해시법원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 학교, 문화시설, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 "휴앤락몰"까지 차량 출입이 자유로우며, 김해시 관내 교통 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다. 남동측으로는 왕복 6차선 도로, 북측 및 남서측으로는 왕복 4차선 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역(2009-07-30), 지구단위계획구역(판매 및 영업시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설, 운동 시설)에 해당합니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2024-10-21), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기는 2005년 2월 16일에, 소유권 이전 등기는 2011년 5월 20일 및 2014년 11월 26일에 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2014년 9월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권금액 120,000,000원)이며, 이후 접수된 다른 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 185,000,000원입니다. 본건은 2025년 12월 1일 농협은행의 임의경매 개시결정(2025타경837)에 의해 경매가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2022년 9월 15일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항으로 보아, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요 (휴앤락몰)

본건이 속한 휴앤락몰은 철골, 철근콘크리트조로 건축된 6층 건물로, 2005년 2월 1일에 사용 승인되었습니다. 총 171세대의 구분건물로 구성되어 있으며, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제1, 2종 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4.2. 본건 이용상태 및 용도

집합건축물대장상 용도는 "일반음식점"입니다. 현재 감정평가서 요약상 기준 시점 현재 기호(1)은 "상호명 : 프로덕션 원더봄"으로, 기호(2) (364호)는 "상호명 : 아마란스 김해지점"으로 이용 중입니다. 본건 363호는 "프로덕션 원더봄"으로 이용되고 있는 것으로 보입니다.

4.3. 주변 상권 특성

본건 소재지는 김해시 내동 일대로, 김해시법원과 인접하며 주거지역, 상업지역, 교육시설 등이 복합적으로 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다. 휴앤락몰 자체적으로도 다양한 업종의 상가들이 입점하여 집객 효과를 창출하고 있으며, 주변의 아파트 단지와 상업시설의 배후수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

김해시법원을 비롯하여 학교, 문화시설, 관공서, 공원 등이 인근에 위치하여 행정, 교육, 문화, 여가 활동을 위한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교통

본 건물은 남동측 왕복 6차선, 북측 및 남서측 왕복 4차선 도로와 접하여 차량을 통한 접근성이 매우 우수합니다. 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

본건에는 임차인 김 씨가 있으나, 전입일자(사업일자)는 2022년 9월 15일이나 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 경매 진행 시 보증금 전액을 인수할 가능성은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 정확히 파악되지 않은 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물/토지 관련 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 있으며, 대로2류에 접합니다. 이와 더불어 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시의 주요 도로변에 위치한 상업용 건물 내 구분점포로, 교통 접근성이 우수하고 주변 지역의 복합적인 이용 특성으로 인해 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 휴앤락몰 내 여러 상가와 함께 지역 상권을 형성하고 있으며, 감정가는 9천 7백만원으로 상대적으로 접근 가능한 수준입니다. 다만, 임차인의 대항력 부재 및 임대관계의 불확실성, 그리고 토지 이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 내동의 중심 상업지역 내에 위치하여 입지적 강점이 있습니다.

* 교통망이 잘 갖추어져 있어 접근성과 가시성이 뛰어납니다.

* 건물 자체에 대한 관리 상태 및 공용 설비(승강기, 에스컬레이터 등)가 양호한 것으로 판단됩니다.

* 인근 지역의 주거 및 상업 시설 발달로 인한 배후수요가 기대됩니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 시세, 건물 상태, 임대 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율을 적용하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준인 약 77,600,000원부터, 적극적으로는 감정가의 90% 수준인 약 87,300,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰은 현장 조사, 권리 분석 재확인, 경매 당시 참여자들의 동향 등을 면밀히 파악한 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.