나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11626 [1] 경상북도 김천시 개령면 남전리 257 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 개령면 남전리 소재 '웃마마을' 내(기호 1) 및 북측 인근(3, 4)에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 법면임. 기호 3 : 남측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전임. 기호 4 : 서측 도로 대비 다소 저지이나, 동측 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지 로서, 답임.

인접 도로상태

기호 1 : 남측으로 폭 약 2.5m 포장도로와 접하며, 북서측으로 인접지상에 폭 약 3m의 포장 도로 개설되어 있음. 기호 3 : 지적도상 맹지이나, 남측 인접지상에 개설된 폭 약 2m 비포장도로를 통하여 출입 가능함. 기호 4 : 지적도상 맹지이나, 북측 인접지상에 개설된 폭 약 3m 포장도로를 통하여 출입 가 능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구(개령1), 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역( 전 축종))임. 기호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전 축종)), 소하천구역 (2023-12-18)(남밭천 소하천구역)임. 기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전 축종)), 농업생산기 반시설 및 주변지역 활용구역(2018-05-21)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1) 지상에 별첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉢이 소 재하나, 평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가(제시외건물의 구조, 규모 등으로 볼 때 토지의 소유권행사에 제한은 없을 것으로 판단됨)하였으니, 경매 진행 시 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2-가) : 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로서, -외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, -바 닥 : 장판지, 타일 등 마감, -창 호 : 알루미늄새시, 목재창호임. 기호 (2-나) : 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로서, -외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -바 닥 : 콘크리트 등 마감, -창 호 : 목재창호임. 기호 (2-다) : 경량철골조 슬레이트지붕 단층 건물로서, -벽 체 : 무벽체임.

이용상태

2-가 : 단독주택 2-나 : 화장실 2-다 : 창고

설비내역

2-가 : 급.배수설비 및 위생설비, 유류보일러에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨‘지적개황도’및 '사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉢은 개략적인 실측에 의한 면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

2-다의 공부상 용도는 축사이나, 실제 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11626 (1)

소재지: 경상북도 김천시 개령면 남전리 257

용도: 단독주택

감정가: 81,591,900원

토지면적: 690.91㎡ (약 209.02평)

건물면적: 152.82㎡ (약 46.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새김천농업협동조합 (새OOOO)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 김천시 개령면 남전리 소재 '웃마을' 내(기호 1) 및 북측 인근(3, 4)에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

토지 현황: 기호 1)은 단독주택 건부지 및 일부 법면이며, 남동측 하향 완경사지대에 위치함. 기호 3)은 전, 기호 4)는 답으로, 남측 및 서측 하향 완경사지대에 위치함.

도로상태: 기호 1)은 남측으로 폭 약 2.5m 포장도로와 접하며, 북서측으로 폭 약 3m 포장도로 개설되어 있음. 기호 3)은 지적도상 맹지이나 남측 인접지상 2m 비포장도로를 통해 출입 가능함. 기호 4)는 지적도상 맹지이나 북측 인접지상 3m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구(개령1), 가축사육제한구역, 소하천구역(남밭천), 농업생산기반시설 및 주변지역 활용구역 등에 속해 있음.

주변 환경: 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역임. 현재 검색된 정보 상으로는 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019-08-26 등기된 새김천농업협동조합의 근저당권(을3)임.

소멸주의: 본 매각으로 인해 소유권 외 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정임. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 149,678,986원임.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보임.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 김천시 개령면 남전리는 농촌 및 자연취락지구의 특성이 강한 지역임.

주변 환경: 인근은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있으며, 상업시설보다는 농업 및 주거 활동이 주를 이루는 지역임.

생활 편의시설: 인근 개령면 소재지의 행정복지센터, 학교 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 보다 상세한 상업시설 및 편의시설은 김천시 중심 시가지로 이동해야 할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교통: 간선도로 인근에 위치하여 차량을 이용한 이동은 보통 수준임. 대중교통 이용은 제한적일 수 있음.

교육: 개령초등학교, 개령중학교 등 교육시설이 인근에 위치함.

편의시설: 개령면 행정복지센터 등 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용 가능. 대형마트, 병원 등은 김천시 중심부로 이동 필요.

주거 환경: 전원생활 및 농업 활동에 적합한 조용하고 한적한 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 기호 1) 토지 지상에 별첨 도면 및 사진과 같이 3동(㉠~㉢)의 제시외 건물이 소재함. 평가 목적상 정상 평가되었으나, 경매 진행 시 현장에서 소유권 행사 등에 제한이 없는지 추가 확인이 필요함.

건물 공부와의 차이: 기호 (2-다)의 경우, 공부상 용도는 축사이나 실제로는 창고로 이용 중임.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 다수 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필요함.

건축물 주요 용도 불일치 가능성: 총괄표제부의 '동물 및 식물 관련 시설' 용도는 현재 '단독주택'으로 이용하는 현황과 다를 수 있어, 관련 민원 발생 가능성 검토 필요.

맹지 포함: 토지 중 일부 필지(기호 3, 4)는 지적도상 맹지이므로, 실제 도로 접근 및 이용 관련 권원 확보 여부 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 개령면의 자연 취락지구 내에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 전원생활이나 농업 활동을 위한 거주지로 적합해 보입니다.

권리 관계는 매각으로 인해 모두 정리될 것으로 예상되어 비교적 안전하나, 제시외 건물 존재 및 건물 공부와의 차이, 일부 맹지 등 현장 조사를 통해 추가 확인해야 할 사항들이 있습니다.

지역적 특성을 고려할 때, 투기보다는 실수요자 또는 귀촌 목적 투자자에게 더 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 690.91㎡ (약 209평)에 달하는 넓은 대지는 활용 가치가 높음.

단독 주택: 주거 목적 또는 귀촌/전원생활을 위한 개인 주택으로 활용 가능.

조용한 주거 환경: 농경지와 임야에 둘러싸인 한적하고 쾌적한 자연 친화적 환경.

낮은 감정가 대비 넓은 토지: 감정가 8천만원대에 넓은 토지를 확보할 수 있다는 점에서 시세 대비 저평가 가능성 검토.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 81,591,900원.

주변 시세 분석: 김천시 개령면 지역의 단독주택 거래 사례를 보면, 토지 면적과 건물의 상태에 따라 가격이 다양하게 형성됩니다. 유사 면적의 토지(약 90~140평)가 5,500만 원에서 8,700만 원 수준에 거래된 사례가 있으며, 평당 가격은 약 61만 원에서 144만 원까지 다양합니다. 본 건의 넓은 토지 면적(약 209평)을 감안할 때, 단순히 건물 가치를 배제하고 토지만으로도 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

총 채무액(1.5억원)이 감정가(0.8억원)보다 높아, 채권자의 적극적인 경매 진행이 예상되며, 유찰보다는 본 입찰에서의 낙찰 가능성이 높습니다.

제시외 건물, 공부와의 차이, 맹지 등 확인이 필요한 리스크 요소를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준인 8,159만원에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 감정가 대비 100% ~ 120% 범위(약 8,160만원 ~ 9,790만원)를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 주변 시세 재확인을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.