나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12486 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 306동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 대방초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 노변 상업시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가):철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건내 2층 207호로서, 외벽:몰탈위 페인팅 마감. 내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호:새시창 구조임.

이용상태

일련번호(가):아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지기, 옥내소화전 및 도시가스에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 25미터 및 남측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지 구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(불곡사일주문)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(나라유치원)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 21번 주택임차권등기(2024.11.20.등기) 있으며(임대차보증금 185,000,000원 전입일 2022.11.16. 확정일자 2022.9.28.) 배당에서 보증금전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12486 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 306동 2층207호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

토지면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공년도: 1992년 11월 (사용승인일 1992.11.30.)

총 주차대수: 145대 (총 1,397세대 대비)

건축물 용도: 공동주택(아파트)

해당 동 최고층수: 20층

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 대방초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 단독주택 및 노변 상업시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 교통 요지입니다.

단지 인근으로 북측 폭 약 25미터, 남측 폭 약 8미터의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다양한 도로 지정 및 문화재/상대/절대 보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 2월 18일자 북부산세무서장의 압류(갑6)입니다.

경매 신청 채권자의 강제경매개시결정(갑7)도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 권리 분석상 가장 중요한 사항은 을구 순위번호 21번의 주택임차권(2024.11.20.등기)입니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 185,000,000원

* 전입일자: 2022년 11월 16일

* 확정일자: 2022년 9월 28일

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

매수인은 을구 순위번호 21번 주택임차권 등기를 인수하게 되므로, 임차인의 보증금 반환 의무를 승계할 가능성이 높습니다.

집합건물 등기부요약상 갑구에는 소유권 이전 및 이전 등기가 다수 확인되며, 을구에는 임차권 외 압류 및 강제경매 기록이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대방동 일대는 아파트 단지와 주거 시설이 밀집된 지역으로, 주변에 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

대규모 상업 중심지라기보다는 지역 주민을 위한 근린 생활 상권으로 보입니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

인근에 대방초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변 상업시설 이용이 편리하여 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 세대 수 대비 주차 공간이 부족한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다.

임차인의 보증금(185,000,000원)이 감정가(175,000,000원) 및 추정 시세보다 높아, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 합니다.

이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

건축 연도(1992년)가 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

부족한 주차 공간 역시 단점이 될 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 창원시 성산구 내의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 걸림돌입니다.

임차인의 보증금액이 감정가 및 예상 시세보다 높아, 경매 절차만으로는 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 매수인은 임차보증금 인수액을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 산정하고, 이를 통해 얻을 수 있는 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

본 건은 높은 리스크를 수반하므로, 철저한 권리 분석 및 물건 가치 평가가 필수적입니다.

1.7. 투자포인트

안정적인 주거 지역 내 위치 및 우수한 교통 환경.

지역 내 인지도가 있는 아파트 단지.

임차인 인수 부담이 해소되거나, 시장 가격 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우 시세 차익 가능성.

1.8. 예상입찰가

본 건물의 전용면적 59.34㎡ (약 17.95평) 기준, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 해당 면적대의 적정 시세는 대략 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 175,000,000원과 비교 시, 현재 시세 반영이 미흡하거나 보수적인 평가가 이루어진 것으로 판단됩니다.

그러나, 선순위 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소이며, 이 금액은 시장 추정가보다 훨씬 높은 금액입니다.

예상 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외하고, 순수 부동산 가치 및 향후 수익성을 고려하여 산정하되, 높은 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 시장 가치 하단부와 리스크를 고려하여 약 105,000,000원 수준을 제시합니다.

* 매수인은 상기 예상 입찰가 외에 인수하게 될 임차 보증금 185,000,000원(또는 미배당 잔액)을 추가적으로 고려해야 하므로, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않는지 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.