나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12477 [1] 경상남도 김해시 외동 7 동아그린아파트 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "부산김해경전철(봉황역)" 남서측 인근에 위치하는 동아그린아파트 102동 1층 102호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 여객터미널, 백화점 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 내 1층 102호로서, 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트(건축물 현황도상 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실, 현관, 창고, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 공동주택부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 동측으로 왕복4차선의 포장도로와 접합 진입로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역< 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12477 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 7 동아그린아파트 102동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 113,000,000원 (1억 1천 3백만원)

토지면적: 31.92㎡ (약 9.66평)

건물면적: 72.90㎡ (약 22.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 외동, 부산김해경전철 봉황역 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 동아그린아파트 단지를 중심으로 근린생활시설, 여객터미널, 백화점 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량으로 접근이 용이하며, 부산김해경전철 봉황역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 7월 25일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을18)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 별도의 권리(지상권 등)는 현재 파악되지 않습니다.

임차인 현황: 임대차 관계는 미상으로 파악되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

등기부 요약: 등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 전세권, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지 내 상가와 함께 인근의 근린생활시설, 백화점, 여객터미널 등 다양한 상업 및 편의 시설이 자리하고 있습니다.

교통 중심지: 부산김해경전철 봉황역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 지역입니다.

주거 환경: 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 동아그린아파트는 1994년 8월 24일 사용 승인된 철근콘크리트조 스라브 지붕의 15층 건물이며, 본 물건은 1층에 위치합니다.

내부 구조: 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

내부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 정보: 총 288세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 높이입니다. 주차는 총 179대(지상 79대, 지하 100대)가 가능하며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 복리시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 인수되는 보증금 외 추가적인 채무 발생 가능성이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 0원)

건물 노후화: 1994년 준공되어 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 확인 곤란: 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 정확한 내부 구조와 이용 상태를 파악하는 데 어려움이 있었습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 외동에 소재한 동아그린아파트 1층 세대입니다. 부산김해경전철 봉황역 역세권에 위치하며, 백화점, 터미널 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계는 매각으로 인한 소멸이 확실하여 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 임차인 현황 미상인 점은 유의해야 합니다. 1994년식 건물로 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 봉황역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

안정적인 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 말소 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

주거 편의성: 방 3개 구조로 가족 단위 거주에 적합하며, 1층이라는 점은 이동에 편리함을 제공할 수 있습니다.

지역 시세: 주변 아파트 단지의 꾸준한 거래량은 해당 지역의 시장 안정성을 보여줍니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 113,000,000원입니다.

최근 동일 단지 내 84.97㎡ 면적의 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 2층 매물이 108,000,000원에 거래되었으며, 2026년 3월 7층 매물은 130,000,000원, 2026년 2월 9층 매물은 150,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 72.90㎡ 면적이며 1층이라는 점을 고려할 때, 2층 매매 사례(10,800만원/84.97㎡)를 기준으로 환산 시 약 92,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 7층 매매 사례(13,000만원/84.97㎡) 기준으로 환산 시 약 111,000,000원 수준까지도 고려해볼 수 있습니다.

감정가 113,000,000원과 시장 시세를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 113,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 정보는 제공된 데이터를 기반으로 산출되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.