나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12504 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 328-1 한효로얄코아아파트 101동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 '한효로얄코아아파트' 101동 6층 602호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통의 이용 등 제반 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 6층 602호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호. *패문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못함.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형 평지의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 중로1류 폭 약20m~25m 도로, 북서측 및 남서측으로 소로2류 폭 약8m~10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12504 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

물건종별: 아파트

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 328-1 한효로얄코아아파트 101동 6층 602호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 6층 602호

건물 사용승인일: 1992년 8월 8일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 49.39㎡ (약 14.94평)

토지 지분: 22.46276380988397㎡ (약 6.79평)

건물 전용 면적: 49.44㎡ (약 14.96평)

건물 총 면적 (연면적): 7404.89㎡ (약 2239.88평)

대지 면적 (단지 전체): 2067.8㎡ (약 625.52평)

*참고: 본건 아파트의 전용면적은 49.44㎡ (약 14.96평)이며, 분양면적은 제공된 정보에서 직접 확인되지 않습니다.

1.4. 가격 정보

감정가: 136,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동에 소재한 '한효로얄코아아파트' 101동 6층 602호 단위세대입니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다. 단지 북동측으로는 폭 약 20~25m의 중로1류, 북서측 및 남서측으로는 폭 약 8~10m의 소로2류와 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(도계초등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 등기부등본 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전 및 경정 등기가 이루어졌습니다.

- 갑1 (1992.09.21): 소유권 이전 (매매)

- 갑2 (2019.03.28): 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

- 갑2-1 (2022.05.24): 2번 소유권 경정 (사해행위 취소)

- 갑6 (2025.07.04): 2번 지분 전부 이전 (강제경매, 2024타경106927)

- 갑8 (2025.12.03): 임의경매 (말소기준권리). 해당 권리는 말소 처리됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 도계동 일대는 아파트 단지와 주택가가 주를 이루고 있으며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다. 대형 상업 지구보다는 주거 지역 내 기본적인 생활 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근은 용이합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건은 도계초등학교의 상대보호구역 내에 위치하여 도계초등학교가 인근에 있는 것으로 파악됩니다.

5.3. 주변 환경

주변 검색 결과, 본건이 위치한 경상남도 창원시 의창구 도계동 328-1 일대에서 특별히 부정적인 영향(혐오시설)을 주는 시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 인근 다른 지역(성산구 웅남동)의 변전소, 송전탑, 폐기물 처리 시설 등 관련 갈등 사례가 검색되었으나, 본건과는 지리적으로 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 물건 내부의 정확한 이용 상황 및 관리 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 잠재적인 수리 비용이나 내부 상태에 대한 불확실성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임차인의 보증금 및 차임 정보가 '미상'으로 되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 임대 관계 확인은 필수적입니다.

6.3. 공유물 분할 경매 특성

공유물 분할을 위한 경매는 소유권 관계가 복잡할 수 있으며, 분할 과정에서 소유자 간 협의나 법적 절차에 따라 예상보다 시간이 지연되거나 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동에 위치한 아파트로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다. 아파트 자체는 통상적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등 권리 및 물건 상태에 대한 불확실성이 존재하므로, 투자 전 철저한 현장 답사와 권리 분석이 요구됩니다. 감정가는 1억 3천6백만원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 정비된 주거 단지 내 아파트

* 차량 및 대중교통 접근성 양호

* 감정가 대비 잠재적 가격 메리트 기대 (정확한 내부 상태 및 권리 관계 확인 후 판단 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 136,000,000원을 기준으로, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 내부 확인 불가로 인한 수리비 및 명도 비용 등을 감안해야 합니다. 따라서, 권리 분석 및 내부 상태 재확인 후, 주변 시세 및 본건의 명확한 상태를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 시점에서는 명확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.