나이스옥션 법원경매 창원 2025타경860 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 71-3 상남아크로타워 6층비601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원광장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 등으로 형성되어 있는 중심상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층건 내 제6층 제비601호로서, 외 벽 : 화강석재 및 복합판넬 마감, 창 호 : 샷시창호 임.

이용상태

현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 3필 일단의 장방형의 평지로서 현황 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물 북서측으로 광로1류, 남동측으로 소로2류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 (1~3):중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역 , 광로1류(폭 70m 이상)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경860 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 71-3 상남아크로타워 6층비601호

용도: 오피스텔

감정가: 391,000,000원

토지면적: 21.57㎡ (약 6.53 평)

건물면적: 132.43㎡ (약 40.06 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원광장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 등으로 형성되어 있는 중심상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨. 상남동은 창원의 핵심 상권으로 유흥 및 식음료 시설이 밀집한 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨. 건물 북서측으로 광로1류, 남동측으로 소로2류와 접하여 교통이 편리함.

인접 도로상태: 본건이 속한 건물 북서측으로 광로1류, 남동측으로 소로2류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역이며, 광로1류(폭 70m 이상) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접함. 또한 가축사육제한구역(전부제한)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자: 2016-08-19, 권리금액: 372,000,000원)

총 채무액: 386,262,713원

낙찰 후 소멸되는 권리: 등기부등본 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. (예: 농협은행 근저당권, 삼성카드 가압류, 농협은행 임의경매 등)

낙찰 후 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권개요'가 있으나 상세 내용이 제공되지 않아 추가 확인이 필요함.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 실제 점유 현황 및 대항력 존재 가능성을 반드시 별도로 확인해야 함.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: '창원광장' 인근 중심상업지대로, 다양한 상업시설이 밀집해 있음. 특히 상남동 먹자골목은 술집, 고깃집, 주점, 카페 등이 밀집된 핵심 상권으로, 창원 시민의 회식 및 유흥 소비가 집중되는 지역임.

주변 환경: 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 전문적인 상업지구의 이점을 가짐. 다만, 최근 경기 침체로 인해 공실률이 높아지고 상권이 위축되었다는 분석도 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 내 제6층 제비601호. 외벽은 화강석재 및 복합판넬 마감, 창호는 샷시창호임. 2008년 1월에 사용승인된 건물임.

설비 내역: 급,배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

주변 편의시설: 중심상업지대 내 위치하여 롯데백화점, 이마트, 상남재래시장 등 쇼핑시설 이용이 편리함. 또한 은행, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 물건은 유동화된 자산으로, 소유권 이전 및 권리 관계가 복잡할 수 있어 면밀한 추가 검토가 필요함.

임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 미확인 상태이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

미확인 권리: '지상권개요'가 명세서에 기재되어 있으나 상세 내용이 없어, 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 반드시 확인해야 함.

상권 침체 가능성: 최근 경기 침체와 거리 두기 강화 등으로 인해 창원 상남동 상권 전반의 공실률이 높아지고 매출이 감소하는 등 위축된 분위기가 감지되고 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 중심상업지역 내 핵심 상권에 위치한 상남아크로타워 오피스텔로, 입지적 가치가 높으며 다양한 편의시설 이용이 용이함. 비교적 신축 건물이며, 최근 실거래가도 형성되고 있어 투자 잠재력이 있음. 그러나 유동화 물건이라는 점, 임대 관계 및 미확인 권리에 대한 불확실성, 그리고 최근 상권 침체 가능성은 주의 깊게 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 창원 상남동 중심상업지구에 위치하여 우수한 접근성과 상업적 가치를 지님.

건물 경쟁력: 2008년에 준공된 상남아크로타워는 지역 내 인지도 높은 건물임.

잠재적 임대 수익: 주거 및 업무 수요가 있는 중심상업지구 내 오피스텔로서, 임대 수익 창출 가능성이 있음.

합리적 감정가: 최근 실거래가 및 총 채무액을 고려할 때, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(132.43㎡)의 경우 3억 7천 5백만원(18층)에 거래된 사례가 있으며, 더 높은 층수의 다른 면적도 3억 5천만원에서 4억 6천만원 사이에 거래됨 [JSON 데이터]. 본 물건의 감정가는 3억 9천 1백만원임.

종합적인 시세 및 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 접근 시 3억 9천 5백만원 내외로 입찰하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.