나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1595 [1] 울산광역시 남구 신정동 1834 울산신정센트럴하임 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "월평초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제2층 제206호로서, 외벽: 치장석 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

근린생활시설(공실)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1595 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1834, 울산신정센트럴하임 2층 206호

신주소: 울산광역시 남구 대암로 14 (신정동)

물건종별: 근린생활시설

건물 규모: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 24층 건물 중 2층 206호. 전용면적 65.60㎡ (약 19.85평).

토지 면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

감정가: 419,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동에 소재하며, "월평초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

신정동은 울산광역시청, 시의회, 공업탑 등이 위치한 정치, 교통의 중심지로 알려져 있습니다.

외부 가로망 상태는 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 소로1류, 소로3류, 중로2류에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권액 360,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 특이사항으로는 소유권이전1번신탁등기말소, 하나은행의 근저당권, 하나은행의 임의경매개시결정(사건번호 2025타경1595), 남구(울산광역시)의 압류 등이 기재되어 있으며, 모두 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 개요 없음).

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계가 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 이에 따른 주의가 필요합니다.

본 건은 유동화 물건으로, 특수 물건 정보를 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신정동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 균형을 이루고 있는 지역입니다.

인근의 공동주택 단지 및 근린생활시설의 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

근린상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

특히, 중앙병원, 농협하나로클럽, 롯데마트와 같은 다양한 상업시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: "월평초등학교"가 북동측 인근에 위치합니다. 또한, 학성중학교, 울산서여자중학교, 신정고등학교, 학성고등학교 등 다양한 교육 기관이 소재합니다.

교통 편의: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 울산고속도로와의 인접성은 교통 편의성을 높여줍니다.

주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 주를 이루는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 울산대공원과 태화강국가정원과도 가까운 거리에 있어 자연과 도시가 조화롭게 어우러진 곳입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 상가 용도에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 공실 상태이므로, 입찰 후 공실 장기화에 따른 수익성 악화 가능성이 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 거래의 특수성이나 절차상의 변수가 있을 수 있음을 시사합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계나 임대차 조건 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없으나, 권리 관계는 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 신정동에 위치한 근린상가 물건으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

주변의 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 울산 남구의 중심 지역에 위치하여 접근성이 좋습니다.

풍부한 배후 수요: 주변의 공동주택 단지 및 상가 이용객을 주요 고객으로 확보할 수 있습니다.

합리적인 가격: 감정가 대비 시세 비교 후 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 419,000,000원을 기준으로 주변 시세, 물건 상태, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

명확한 시세 정보 및 추가적인 현장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.