나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12926 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 번영교 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 9층 909호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 스톤코트, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 실크벽지, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 시스템창호.

이용상태

도시형생활주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 시스템에어컨, 주방설비, 신발 장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 스프링클러, CCTV, 승강기, 지상실내주차장설비(지상2층~지상4층), 지하주차장설비, 기계식주차설 비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 5.5M~6.5M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 동측으로 폭 5M 정도의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인 이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍 니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12926 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 19층 1909호

용도: 공동주택 (도시형생활주택)

감정가: 161,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물면적: 40.33㎡ (약 12.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 준공 연도: 2012년 (사용승인 2017년 06월 21일)

건물명: 태화강 더뷰

2. 입지조건

본 건은 울산광역시 남구 삼산동 번영교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 폭 5.5~6.5M, 동측으로 폭 5M의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

비록 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기 있음"으로 기재되어 있으나,

2026년 07월 22일 채권자 주택도시보증공사가 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기"하며 "임차권등기 말소에 동의"한다는 내용의 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

말소기준권리: 울산세무서장 압류 (접수일자 2024-10-16)

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 155,000,000원)

기타 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (임경지): 보증금 155,000,000원. (확정일자 2022-11-22, 전입일자 2022-12-19). 대항력은 포기되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임 (주택도시보증공사)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-19

* 확정일자: 2022-11-22

* 배당신고일자: 2025-01-08

* 대항력: 없음 (포기 확인됨)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 확약서 제출.

4. 상권분석

본 건은 울산광역시 남구 삼산동에 위치하여 도심 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주위에는 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 웨일즈빌에스C동 (2001년식, 38.48㎡): 2026년 4월, 80,500,000원 (약 2.09백만원/㎡)

* 동보그린빌B (2012년식, 68.54㎡): 2026년 4월, 160,000,000원 (약 2.33백만원/㎡)

* 삼산천기하이츠빌 (2004년식, 53.37㎡): 2026년 3월, 129,000,000원 (약 2.41백만원/㎡)

분석:

제공된 시세 정보는 '다세대' 주택으로, 본 건 '도시형생활주택'과는 건물의 형태 및 연식 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

그러나 분석 결과, 본 건의 감정가 161,000,000원 (약 3.99백만원/㎡)은 제공된 다세대 주택 시세 대비 높은 편입니다.

이는 '태화강 더뷰'가 상대적으로 신축 건물이며, 도심 내 입지적 장점을 가지고 있어 이에 따른 가치 상승이 반영된 것으로 추정됩니다.

그럼에도 불구하고, 낙찰 시에는 주변 실거래가 및 유사 물건의 시세 추이를 면밀히 비교 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층 ~ 지상 20층 건물 내 19층 1909호입니다.

마감재: 외벽은 화강석버너구이, 스톤코트, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트로 마감되었으며, 내벽은 실크벽지, 액체방수보호몰탈 위 벽타일, 바닥은 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 등으로 구성되어 있습니다. 창호는 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 시스템창호가 사용되었습니다.

이용 상태: 도시형생활주택으로서 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러를 이용한 개별난방설비, 시스템 에어컨, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 스프링클러, CCTV, 승강기, 지상/지하 주차장 설비(기계식 포함) 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권: 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하였으나, 관련 법률 검토 및 절차 이행 여부를 재확인할 필요가 있습니다. (매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨)

건물 노후도: 2017년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

시세 대비 높은 감정가: 제공된 유사 물건 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 추가적인 시세 상승이 제한적이거나 시세보다 높은 가격으로 낙찰될 경우 투자 수익률이 낮아질 수 있습니다.

공실 위험: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 공실 발생 가능성이 있으며, 임차인 명도 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동의 '태화강 더뷰' 내 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 자체의 물리적 상태는 양호한 것으로 평가됩니다.

특히, 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점은 권리 분석상 큰 장점입니다.

그러나 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 높다는 점, 그리고 낙찰 후 임대 시장 상황에 따른 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

HUG 보증금 인수 없음: 임차인 관련 권리 관계가 명확하게 정리되어 매수인의 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

우수한 입지: 울산 남구 삼산동이라는 핵심 지역에 위치하여 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

현대적 건물: 2017년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

분석:

본 건은 도시형생활주택으로, 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례와 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.

그러나 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인이 인수하는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

시세 대비 높은 감정가, 경매 절차 진행에 따른 부대 비용 (명도, 세금 등) 및 미래 투자 수익률 등을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

최종 제안 입찰가: 135,000,000원

본 제안가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 입찰 참여 경쟁 정도 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.