나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11636 [1] 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1383 우미린센트럴파크 112동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리 소재 "구미신당초등학교" 남동측 인근에 위치하는 아 파트 [우미린센트럴파크 제112동 제11층 제1102호] 로서 주위는 택지개발사업으로 조성된 대 단위 아파트단지, 학교, 주택 및 관련상가, 공원 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 아파트로서의 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층 건물중 제11층 제1102호 단위세대로 외 벽 : 외장용 석재 및 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복6차선, 남측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미국가산단확장단지), 대로3류(폭25m ~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역( 환경관리과문의)), 상대보호구역(산동고등학교), 상대보호구역(신당초등학교), 절대보호구역 (신당초등학교), 국가산업단지(구미확장단지)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

을구3번 2025.1.9.접수 제882호 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 김천지원 2025타경11636 (1)

소재지: 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1383 우미린센트럴파크 112동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 361,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.35㎡ (약 17.35평)

토지지분: 57.35㎡ (약 17.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9495㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 개요

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층 건물 중 제11층 제1102호 단위세대로, 외벽은 외장용 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 산동읍 신당리 소재 "구미신당초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 학교, 주택 및 관련 상가, 공원 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 아파트로서의 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건의 북측으로는 왕복 6차선, 남측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미국가산단확장단지)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(산동고등학교, 신당초등학교), 절대보호구역(신당초등학교), 국가산업단지(구미확장단지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을구 3번: 2025년 1월 9일 접수, 제882호, 주택임차권, 권리자: 최혜영, 권리금액: 335,000,000원, 말소: 인수. (전입일자: 2021-09-27, 확정일자: 2021-08-27)

* 갑구 4번: 2025년 11월 28일 접수, 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 348,000,253원. (말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최혜영

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2025-01-09

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(갑구 4번 강제경매)보다 선순위인 최혜영 임차인의 주택임차권(을구 3번)은 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

아파트명: 우미린센트럴파크

주소: 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1383

사용승인일: 2017년 6월 28일

총 동수: 18개동

총 세대수: 1558세대

최고층: 22층 (112동 기준)

주차대수: 총 1942대 (지하 1929대, 지상 13대)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

4.2. 주변 편의시설

단지는 구미신당초등학교와 산동고등학교 인근에 위치하며, 주변으로 택지개발사업으로 조성된 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있어 생활 인프라가 양호합니다. 반경 5km 이내에 병원, 마트 등 주요 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역을 분석한 결과, 본 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 최근 실거래가 비교

본건과 유사한 전용면적 84.85㎡(약 25.68평)인 112동 21층 매물이 2026년 7월 8일 406,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 361,000,000원 대비 최근 실거래가가 더 높게 형성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차권 인수 위험

을구 3번 최혜영 임차인의 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 보증금 335,000,000원을 인수해야 합니다. 따라서 실제 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

5.2. 기타 주의사항

물건 명세서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 준공) 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적이나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 따라서 입찰 시 임차권 인수 금액을 충분히 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 구미국가산업단지 확장단지 내 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 2017년 준공된 신축급 아파트로 단지 상태가 양호합니다.

* 편리한 교통망과 함께 초등학교, 고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외한 순수 입찰가 산정 시, 감정가 361,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 361,000,000원을 기준으로 책정할 수 있습니다.

하지만, 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 낙찰가에 선순위 임차인의 인수 보증금 335,000,000원을 합한 금액이 됩니다. 따라서 실질적인 투자 비용을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 최근 유사 면적 실거래가가 406,000,000원임을 감안할 때, 임차인 인수 금액까지 고려한 총 부담액이 시세 대비 적정한 수준인지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.