나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1534 [1] 울산광역시 중구 반구동 778-8 삼익그린빌라아파트 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동소재 '울산가온고등학교' 남서측 인근에 위치하는 삼익그린빌라 1동 202호로서 주위는 주택지대로서 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 빌라등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 대중교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물내 2층 202호로서 외벽:몰탈위 페인팅, 일부적타일붙임. 내벽:벽지도배 , 일부타일마감등 창호:샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스난방등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭약10m , 동측으로 약

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), , 소로3류(폭8m미만)(접함, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산중앙여자고등학교)<교육환경 보호에관한 법률>, 상대보호구역(파랑새생태유치원)<교육환경 보호에관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 전세권(전세금 80,000,000원 ,존속기간 2014.09.12~2016.09.11일까지)이 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1534 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 778-8 삼익그린빌라아파트 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

건축년도: 1991년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.38㎡ (약 7.37평)

건물면적: 51.56㎡ (약 15.60평)

토지 지분: 24.38㎡

건물 지분: 51.56㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호

외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 타일 붙임

내벽: 벽지도배, 일부 타일 마감

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '울산가온고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 빌라 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함).

이 외 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(울산중앙여자고등학교, 파랑새생태유치원)으로 지정되어 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다.

- 등기사항전부증명서상 말소기준권리인 전세권(채권자: 조성근, 전세금 80,000,000원, 존속기간 2014.09.12~2016.09.11)이 설정되어 있습니다.

- 또한, 임차인 조성근(보증금 80,000,000원)이 대항력을 갖추고 있습니다. 전입일자는 2014-09-11, 확정일자는 2014-08-12입니다.

- 가압류(채권자: 병영, 금액: 21,961,252원) 및 임의경매(채권자: 조성근, 금액: 80,000,000원)가 등기되어 있습니다.

- 총 등기부채권액 합계는 101,961,252원입니다.

3.2. 권리 분석 결과

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 선순위 전세권자가 임의경매 신청자이므로, 낙찰 후 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 실거래가 비교

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 유사 단지 (금성): 2026년 4월, 59.54㎡ (약 18.01평) 연립주택이 70,000,000원에 직거래되었습니다.

- 유사 단지 (우남빌라3차E): 2026년 4월, 66.12㎡ (약 20.00평) 다세대주택이 19,000,000원에 중개거래되었습니다. (참고: 이 거래는 면적 대비 가격이 현저히 낮아 특이사항이 있을 수 있습니다.)

- 유사 단지 (선진화목빌라): 2026년 4월, 48.32㎡ (약 14.62평) 다세대주택이 97,000,000원에 중개거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건(51.56㎡, 1991년 건축)의 감정가는 70,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 '선진화목빌라'(48.32㎡, 1992년 건축)의 97,000,000원 거래는 본건과 유사한 연식의 면적이 작은 물건이 더 높은 가격에 거래되었음을 보여줍니다. 이는 본건의 감정가가 시세 대비 다소 낮을 가능성을 시사합니다. '금성' 연립주택의 거래는 가격대가 유사하나, 건축 연도가 더 오래되었습니다. '우남빌라3차E'의 거래는 가격이 이례적으로 낮아 참고하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

단지 인근에 '울산가온고등학교'가 위치하며, 주위로 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 주변 환경

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 북측으로 폭 10m, 동측으로 폭이 명시되지 않은 도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

대항력 있는 임차인(조성근)과 선순위 전세권(조성근)이 존재하나, 해당 전세권이 말소기준권리이며 임의경매 신청자이므로 낙찰 후 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 관련 절차 및 명도 과정에서의 변수를 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 개보수 또는 신축 시 문화재청의 관련 규정에 따른 추가적인 검토 및 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 반구동 일부 지역은 상가 및 유흥업소가 밀집된 지역이 존재한다는 정보가 있으므로, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 7,000만원입니다. 최근 거래 사례와 비교했을 때, 특히 유사한 연식의 '선진화목빌라'의 높은 거래가는 본건의 시세 대비 잠재적 가치가 있음을 시사합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 전세권이 말소기준권리로서 경매를 통해 소멸될 가능성이 높아 보입니다. 역사문화환경보존지역이라는 점은 향후 건축 행위에 대한 고려사항이 될 수 있습니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고 시세 대비 저평가 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 유사 물건 대비 시세 대비 저평가 가능성: 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 시세보다 낮을 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리인 전세권자가 임의경매를 신청하여 권리 소멸 가능성이 높습니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트, 단독주택, 빌라 등이 혼재된 주택지대에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 교육 시설 인접: '울산가온고등학교' 등 교육 시설과의 근접성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 '선진화목빌라'가 97,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건의 현재 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없으므로, 현재 시세와 주변 유사 물건의 거래 동향, 그리고 경매 시장의 수급 상황을 고려하여 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.