나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12452 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 205-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코감정 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "진영제일고등학교" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 전기타(전 및 일부 주차장 등)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "전기타(전 및 일부 주차장 등)"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

공부상 지목은󰡐전󰡑이나 현황 전 및 일부 주차장 등으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12452 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 205-9

용도: 전

감정가: 239,910,000원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 지목은 '전'이나 현황 전 및 일부 주차장 등으로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영제일고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통인 편임.

2.3. 형태 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 현재 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 주차장 등'으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

확인된 바에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 11월 7일 접수된 조용보 명의의 근저당권 (채권금액 10,000,000원)입니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부등본 상 채권총액은 10,000,000원이며, 2021년 12월 23일 소유권이전(공매)된 유한회사골드문자산운용이 등기부상 현재 소유자로 추정됩니다. 2025년 12월 4일 접수된 조용보 명의의 임의경매 또한 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악되었으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 전반적인 상권 특성

본 물건이 위치한 김해시 진영읍 여래리 일대는 과거 진영의 중심 상권 역할을 했으나, 진영신도시 개발 이후 상권이 다소 퇴락한 양상을 보이고 있다는 분석이 있습니다. 현재는 여래로사거리와 진영전통시장 주변을 제외하고는 공실 점포가 눈에 띄게 많으며, 주로 지역 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 주요 상업시설

인근에 '홀세일마트'가 있으며, 다양한 의료기관(내과, 이비인후과, 치과 등)이 모여 있는 '우리메디컬센터'가 위치합니다. 또한, 진영상생협력상가에서는 마을 카페, 건강 프로그램, 로컬푸드 판매 등 다양한 주민 소통 공간을 운영하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

'진영제일고등학교'가 인근에 위치하며, 진영여자중학교, 진영고등학교가 인근 지역에 소재합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 김해시 농촌활성화지원센터, 소풍데이케어센터 등 주민 편의를 위한 시설이 운영 중입니다. 김해시에서 추진한 '스마트 그린도시' 사업을 통해 유수지 생태복원, 폐선 철로 구간 산책로 조성 등 녹지 공간 및 주민 여가 공간이 개선되었습니다.

5.3. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역에서는 과거 악취 민원이 있었던 유수지가 생태 복원 사업을 통해 개선되었으며, 폐선 철로 구간은 산책로와 녹지 공간으로 조성되었습니다. 현재까지 특별히 언급되거나 인근에서 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당하나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능하여 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단되나, 향후 도로 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 공부상 지목과 현황 이용 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 주차장 등'으로 이용 중이므로, 해당 이용 상태에 대한 법적 검토 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 추후 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 전(塼)으로, 진영제일고등학교 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 통행이 가능하며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 전 및 일부 주차장으로 이용되고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 최근 '스마트 그린도시' 사업을 통해 주변 환경이 개선되어 녹지 공간 및 여가 시설이 확충된 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성이 있는 토지입니다.

* 상대적으로 낮은 권리 금액과 말소 예정인 권리들로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 주변 환경 개선 사업으로 인한 정주 여건 향상 및 녹지 공간 확충으로 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 면적이 330㎡로 소규모 개발 또는 건축에 용이한 규모입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 239,910,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 인수할 임대차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 실거주 또는 투자 목적에 따른 적정 가격을 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 다만, 실제 투자 결정 시에는 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.