나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12936 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-5 라온센트럴상가 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 “부산도시철도2호선 남양산역” 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제7층 701호로서, 외벽 : 치장석 및 강화유리, 드라이비트 마감 등, 내벽 : 타일 및 페인트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설 임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비,소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타사항:없 음.

물건 비고

주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12936 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-5 라온센트럴상가 7층701호

* 용도: 근린상가 (단, 주택으로 이용 중이라는 특이사항 있음)

* 감정가: 587,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김O

1.2. 물건 내역

* 토지 면적: 67.90㎡ (약 20.54평) / 토지 지분: 67.8983㎡

* 건물 면적: 253.92㎡ (약 76.82평) / 건물 지분: 253.92㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 7층 건물 내 제7층 701호

* 건물 주 용도: 제1종 근린생활시설 (건축물대장상), 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등으로 활용 가능 (건축물대장상)

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중

* 공부와의 차이: 없음

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 587,000,000원

* 총 등기부 채권액: 600,850,972원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산도시철도2호선 남양산역" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 부산도시철도2호선 남양산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 차량으로의 접근 또한 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 주변 가로망 및 주차장 시설 역시 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

* 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 을1 (물금새마을금고 근저당, 2016-10-14 접수)

* 본 경매 절차를 통해 말소될 권리: 을1~을6, 갑18, 갑19 (근저당, 전세권, 강제경매, 가압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 정보 없음)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 김준배: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-03-28, 대항력 없음.

* 주식회사제이에스글로벌컴퍼니: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업자등록일 2016-03-14, 대항력 있음.

* 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 10,000,000원에 대한 권리가 있습니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어 낙찰자가 법적으로 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

* 다만, '주택으로 이용 중'이라는 특이사항과 함께 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 협상 또는 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 최주희: 보증금 350,000,000원, 대항력 없음.

* 등기부등본 상 최주희 명의의 전세권(350,000,000원)은 말소되었습니다.

* 현황 조사 상 임차인으로 기재되어 있으나, 대항력이 없고 전세권이 말소된 점으로 보아 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 그러나 '주택으로 이용 중'이라는 주의사항과 연관되어 실제 거주 여부 및 추가적인 주장 가능성은 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 등기부 채권 총액

* 등기부 상 채권 총액은 600,850,972원입니다. 이는 감정가 587,000,000원을 초과하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건이 위치한 양산시 물금읍 범어리는 부산 지하철 2호선 연장 및 택지 개발 등으로 인구가 유입되며 상권이 발달하고 있는 지역입니다.

* 부산도시철도2호선 남양산역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 주변에 공동주택 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 함께 발달해 있습니다.

4.2. 주변 환경 및 개발 가능성

* 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 추가적인 상업 시설 개발 가능성도 존재합니다.

* 다만, 본 건과 같이 상가 건물임에도 주택으로 이용되고 있는 경우가 있다면, 이는 상권의 정상적인 발달에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 교통: 부산지하철 2호선 남양산역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 인근에 공동주택이 많아 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 중요 주의사항: 본 건은 근린상가 용도이나, 현재 '주택으로 이용 중'인 것으로 파악되었습니다. 이는 건축법, 주택법 등 관련 법규 위반 소지가 있으며, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다. 또한, 임대차 계약 시에도 용도 위반으로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 (상가 vs. 주택)

* 가장 큰 리스크 요인으로, 근린상가 건물에 주택으로 불법 개조 또는 이용 중인 경우 원상복구 의무가 발생하며, 관련 행정 처분(이행강제금 등)이 부과될 수 있습니다. 이는 상당한 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인의 존재

* '주식회사제이에스글로벌컴퍼니'는 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금 10,000,000원에 대해 별도의 법적 조치가 필요하거나, 명도 협상 시 고려되어야 할 사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 법적 인수 의무는 없음을 의미하나, 실질적인 명도 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 높은 총 채권액

* 등기부 상 채권 총액(600,850,972원)이 감정가(587,000,000원)를 초과하므로, 유찰 가능성 또는 경쟁률의 변동성을 예상해 볼 수 있습니다.

6.4. 최주희 관련 불확실성

* 보증금 350,000,000원의 임차인으로 기재되어 있으나, 대항력이 없고 등기상 전세권이 말소되어 법적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 '주택으로 이용 중'이라는 사실과 연관 지어 실제 점유 및 주장 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍 남양산역 인근에 위치한 상업용 건물로, 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 상가 건물임에도 불구하고 주택으로 이용 중이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 용도 불일치로 인한 원상복구 비용 및 이행강제금 발생 가능성이 있으며, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 상기 언급된 임차인 관련 사항은 입찰 전 면밀한 현장 조사와 법률 전문가의 상담을 통해 정확한 위험 요소를 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 남양산역 인근으로 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

* 상권 성장 가능성: 양산시 물금읍 지역의 지속적인 인구 유입 및 개발에 따른 상권 성장 잠재력이 있습니다.

* 용도 변경 및 정상화 시 수익성 증대: 주택 이용 문제를 해결하고 근린상가 본래 용도로 정상화할 경우, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 대비 저가 취득 기회: 유찰될 경우 감정가 이하로 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 하지만 '대항력 있는 임차인' 존재로 인한 명도 관련 예상 비용(10,000,000원 + α), 그리고 '주택으로 이용 중'이라는 용도 불일치 사항으로 인한 원상복구 비용 및 잠재적 이행강제금 부과 가능성 등을 충분히 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 감안할 때, 감정가 587,000,000원 대비 약 70% ~ 80% 수준의 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 410,900,000원 ~ 469,600,000원

본 입찰가는 현장 조사 결과 및 추가적인 법률 검토를 통해 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.