나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1586 [1] 경상남도 양산시 원동면 선리 788 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.12.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 선리 소재 "에코뷰리조트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 전기타(동식물관련시설)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 콩크리트 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상수원보호구역<수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(제시외 ㄹ)이 소재하며, 세부내역은 상기 "감정평가 의견란" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 본건 2. 에이동호 및 본건 3. 비동호 : 공히 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, - 외벽 : 비닐사이딩패널 마감 등. - 내벽 : 샌드위치판넬 노출 마감 등. - 창호 : 샷시창호임. ▶ 본건 2. 부속 : 경량철골조 기타지붕 단층건으로서, - 외벽 : 비닐사이딩패널 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

- 본건 2. 에이동호 : 동식물관련시설로 이용중임. - 본건 2. 부속 : 주거용 및 화장실로 이용중임. - 본건 3. 비동호 : 창고로 이용중임.

설비내역

본건 2. 부속동에 전기설비, 급배수설비, 보일러설비 등 갖추었으나 이해관계인의 부재로 작동여부는 재확인을 바라며, 여타 건물의 경우 특별한 부대설비 없음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 내지는 종물로 보이는 제시외 ㄱ ~ ㄷ이 소재하며, 이를 별도로 평가 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 본건 제시외 ㄴ 및 ㄷ의 경우 구조가 조잡하고 철거가 용이하여 당해 토지의 가격에 미치는 영향이 미미하겠으나, 제시외 ㄱ(제시외건물) 및 ㄹ(제시외 수목)의 경우 경매대상에서 제외될 경우 토지의 사용·수익에 미치는 영향이 있겠으며, 이로 인하여 토지의 소유권 행사가 제한받는 경우 이를 감안한 토지의 가격을 "토지건물 감정평가명세표"에 부기하였으니 이 점 참고 하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수목 및 건물 포함
2. [목록1]에 대하여 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수), 첨부된 양산시 원동면 사실조회 회신서 참조. 현황은 '일부 전 및 휴경지'임
3. [목록2]의 부속건물은 공부상 '동식물관련시설'이나 '주거 및 화장실'로, [목록3]은 '창고'로 각 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경1586 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1586 (1)

소재지: 경상남도 양산시 원동면 선리 788

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,484,290,400원

토지면적: 6717.00㎡ (약 2032.2평)

건물면적: 364.68㎡ (약 110.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀OOOOOO (등기부상 밀양시산림조합 관련 권리 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 선리에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 시외곽지대에 위치하여 대중교통 이용 및 일반적인 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 상수원보호구역에 해당합니다. 이는 토지 이용에 있어 일부 제약 사항이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 지상권 설정 기록이 확인됩니다. 말소기준권리는 2019년 8월 1일 접수된 밀양시산림조합의 근저당권 (을14)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않는 것으로 분류될 수 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

현재 파악된 권리 중 낙찰자가 인수해야 하는 부담은 없는 것으로 보입니다. 특히, 선순위 지상권(2017년 9월 21일 설정, 밀양시산림조합)에 대하여 신청채권자 겸 지상권자로부터 매각에 의한 말소 동의서가 제출되어, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 말소기준권리

2019년 8월 1일 접수된 밀양시산림조합 근저당권 (채권액 1,120,000,000원)입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 4월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 보유 사실은 주의 깊게 고려해야 합니다.

3.5. 말소되지 않는 권리

본건 등기부상 '인수'로 기재된 지상권(을13)이 존재했으나, 신청채권자 겸 지상권자로부터 매각에 의한 말소 동의서가 제출되어, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 최종적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 주변에 유흥업소, 대형마트 등 일반적인 상업시설 접근성은 다소 제한적입니다. 다만, 지역적 특성상 농축산업 관련 시설이나 소규모 점포가 분포할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용한 전원생활이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 편의시설, 의료시설, 교육시설 등 기본적인 생활 인프라 접근성은 다소 불편할 수 있으며, 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

토지(목록1)에 대하여 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 매각결정기일까지 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 현황은 '일부 전 및 휴경지'이므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 이용현황 및 공부상 용도 차이

공부상 '동물 및 식물 관련시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 주거 및 화장실, 창고 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

토지 지상에 제시외 수목 및 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재합니다. 이 중 제시외 건물(ㄱ) 및 수목(ㄹ)은 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 수 있으며, 관련하여 매각 조건 및 가격 결정에 반영되었음을 확인해야 합니다.

6.4. 개발 및 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제한이 따릅니다. 특히 가축 사육 및 상수원 오염과 관련된 활동은 엄격히 제한될 수 있습니다.

6.5. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 존재합니다. 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 법률상 대항력이 있어 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 및 유해시설

인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설이나 유해시설이 존재하는 것으로 파악되지는 않았습니다. 다만, 농경지 및 임야 위주의 지역 특성상 관련 시설이 인근에 분포할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 원동면에 위치한 동물 및 식물 관련시설 용지의 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 함께 일괄 매각되는 건물들을 통해 다목적 활용이 가능할 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 발급, 토지 이용 제한(가축사육, 상수원보호) 등 법규 검토가 필수적이며, 제시외 물건 및 이용 중인 건물들의 실제 현황 파악이 중요합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 참고해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물 전체를 취득하여 활용 가능합니다.

* 농지취득자격증명 취득 시, 농업 시설 또는 관련 사업 부지로 활용 가치가 있습니다.

* 넓은 토지 면적을 바탕으로 다양한 개발 또는 사업 계획 수립이 가능합니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 토지 이용 계획 및 제한에 따른 실질적인 활용 가치 평가, 명도 비용 및 예상 소요 시간 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 취득 가능 여부와 이에 따른 토지 활용 방안이 입찰가 결정에 중요한 요소로 작용할 것입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.