나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12497 [1] 경상남도 김해시 삼정동 196-18 명성쉴터 나동 3층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 김해고등학교 북서측 인근에 위치하는 명성쉴터 나동 3층 201호 단위세대로서 부근은 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본 다세대주택까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내 3층 201호로서(계단식, 남동향, 사용승인일:2002.11.13) 외벽:드라이비트마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샤시창호 구조 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형.평지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 북동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼정지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역(2024-02-19)(김해고 상대), 주거환경개선지구

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 대임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경12497 (1)

2.2. 소재지

경상남도 김해시 삼정동 196-18 명성쉴터 나동 3층 201호

2.3. 건물 내역

- 건물명: 명성쉴터 나동 3층 201호

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층

- 전유면적: 69.36㎡ (약 21평)

- 사용승인일: 2002년 11월 13일

2.4. 토지 내역

- 토지면적: 32.27㎡ (약 10평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

2.5. 감정가

101,000,000원

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산임의경매

3.

입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 김해고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 소규모 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 혼재되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 일반적인 도로 및 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 도로상태

본 건물은 북측 및 북동측으로 소로와 각각 접하고 있습니다.

4.

권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 하나은행 근저당권 (을9) 입니다.

4.2. 등기부 요약

- 총 등기부채권액: 138,000,000원

- 주요 권리 내역:

- 하나은행 근저당 (2015.10.30, 48,000,000원) - 말소기준권리

- 주식회사우영스틸 근저당 (2025.06.02, 90,000,000원) - 말소

- 주식회사우영스틸 임의경매 (2025.12.04, 89,283,682원) - 말소

* 본 경매는 주식회사우영스틸의 신청으로 진행되었습니다.

4.3. 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고:

- 임차인: 조

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2016년 01월 06일

- 대항력: 없음

- 비고:

* 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 세부적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4.5. 인수 보증금 합계

0원

5.

상권분석

5.1. 지역 용도

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼정지구), 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

5.2. 상권 특징

주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거환경개선지구로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

6.

생활정보

6.1. 편의시설

단지 인근의 근린상가를 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

김해고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 일반적인 생활 편의를 제공합니다.

7.

잠재적 리스크

7.1. 토지 지목과 현황 차이

본 건 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 일치하는 경우로, 당장 큰 문제는 없으나 장기적인 토지 이용 계획이나 재산권 행사 시 고려될 수 있습니다.

7.2. 주거환경개선지구 지정

주거환경개선지구 지정은 향후 재개발 또는 정비사업 진행 가능성을 시사합니다. 이는 장기적으로 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 일시적인 불편함이나 이주 관련 사항 등을 고려해야 합니다.

7.3. 건물 노후

2002년 11월 13일 사용승인된 건물로, 약 24년 경과되었습니다. 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.4. 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8.

종합 의견

본 물건은 김해시 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 환경이 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수할 보증금이나 특별히 복잡한 권리 관계가 없어 명확한 투자가 가능합니다. 감정가는 101,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려한 시세 분석이 필요합니다. 주거환경개선지구 지정은 장기적인 투자 가치를 높일 수 있는 긍정적 요인입니다.

9.

투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정에 따른 향후 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 인접한 학교 및 근린상가를 통한 우수한 생활 편의성.

* 인수되는 권리 및 임차인 부담이 없어 권리 관계가 명확함.

* 김해시 내 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 투자 기회.

10.

예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 약 70,000,000원에서 75,000,000원 수준입니다. 본 건의 전유면적은 69.36㎡ (약 21평)이며, 이는 유사 면적의 거래 사례와 비슷한 수준입니다. 본 건의 감정가는 101,000,000원으로, 최근 거래 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

10.2. 예상 입찰가

감정가와 최근 거래 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 75,000,000원에서 85,000,000원으로 판단됩니다.

합리적인 초기 입찰가로 80,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.