나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12949 [1] 울산광역시 울주군 상북면 양등리 산6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 양등리 소재 "상북농공단지" 서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 임야, 중·소규모의 공장, 공업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 부근까지 차량 접근 가능하고 시외곽에 위치하여 교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

동측 하향 지대에 위치한 부정형 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 본건 토지상에 외견상 확인되지 않는 분묘가 소재 할 수 있으니 재확인 바람.

물건 비고

1. 본 건 토지상에 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.
2. 지적도상 맹지임.
3. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12949 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 양등리 산6

용도: 임야

감정가: 161,820,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 19,570.00㎡ (약 5,920.2평)

토지지분: 4,495.23㎡ (약 1,360.1평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 접근성

본 건은 울산광역시 울주군 상북면 양등리 소재 "상북농공단지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 중·소규모 공장, 공업나지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하나 시외곽에 위치하여 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 토지 현황

동측 하향 지대에 위치한 부정형 토지로서 자연림 상태입니다. 지적도상 맹지이므로 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 별도의 통행로 확보가 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 10일 접수된 성동세무서장의 압류(갑11)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소예정 권리:

* 주식회사우리카드 가압류 (갑12)

* 박건희 외 2명 강제경매 (갑13)

* 주식회사우리카드 강제경매 (갑14)

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 지상권 등 특수 권리가 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 건은 "상북농공단지" 인근에 위치하나, 시외곽의 임야 지역으로 일반적인 상권 형성보다는 농공단지 관련 업종이나 임야 활용 목적의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 본 건은 지분 매각, 맹지, 자연림 상태 등 현재 상태로는 적극적인 상권 분석보다는 토지 이용 계획 및 개발 가능성을 우선적으로 고려해야 합니다. 인근 상북명촌지구, 거리·양등지구 등 도시개발 사업이 진행 중이거나 완료되어 배후 주거단지 조성을 목표로 하고 있어, 장기적으로는 지역 개발에 따른 파급 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 자연림 지역으로 주거 생활 편의시설과의 거리가 있습니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 주변에 상북농공단지가 있어 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다. 주변 시설에 대한 상세 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 분묘 존재 가능성: 토지상에 확인되지 않은 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 응찰 전 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로 토지 사용 및 접근을 위해 인접 토지와의 협의가 필수적입니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 지분만 매각되므로 단독으로 소유권 행사가 불가능하며, 다른 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. (매수보증금 미납 시 해당 권리는 실효됩니다.)

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재할 수 있으며, 이는 권리관계 및 경매 진행 상황을 복잡하게 만들 수 있습니다.

* 산지 관련 규제: 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 울주군 상북면에 위치한 임야 지분 경매 물건으로, 감정가는 1억 6천만 원대이나 지분 매각, 맹지, 자연림 상태, 미확인 분묘 가능성, 산지 관련 규제 등 여러 제약 조건이 복합적으로 존재합니다. 주변 농공단지 및 도시개발사업 진행 상황 등을 고려할 때 장기적인 잠재 가치를 기대할 수 있으나, 현재로서는 토지 이용 및 개발에 상당한 어려움이 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 채권들은 소멸될 것으로 보이나, 인수될 수 있는 권리(지상권 등)의 존재 가능성과 미확인 분묘, 맹지 등 특수 물건으로서 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 인근 상북농공단지 및 도시개발 사업(상북명촌지구, 거리·양등지구 등) 추진으로 인한 지역 개발 수혜 및 장기적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 특수 물건 투자: 토지 관련 법규에 대한 이해도가 높고, 장기적인 관점에서 공유자 협의를 통한 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 지분 활용 가능성: 토지 자체의 개발이 어렵더라도, 공유자들과의 협의를 통해 지분 매각 또는 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 맹지, 미확인 분묘 가능성, 산지 규제 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금 합계가 0원임을 감안하여, 감정가 161,820,000원을 기준으로 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 110,000,000원

(본 가격은 제공된 정보만을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 후 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.