나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12966 [1] 울산광역시 동구 동부동 328 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 동부동 소재 "남목파출소" 북측 인근에 위치하는 구분건물 4층 402호이며, 주위는 각종근린생활시설, 시장, 아파트 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건 내 4층 402호(사용승인일 : 1991.12.30.)로 서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트칠 등 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 등 창호 : 새시 창호.

이용상태

근린생활시설(상호 : 남목기원)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

동측, 서측 및 북측으로 폭 약6미터내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(보조간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(공룡자연유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(그림마을유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(2016-12-12)(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기 타 : 건물의 외부표기는 그린코아로 되어 있습니다.

물건 비고

건물의 외부표기는 '그린코아'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12966 (1)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 328 4층402호 (신주소: 울산광역시 동구 남목18길 2-2, 402호)

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 103,000,000원

토지면적: 33.10㎡ (약 10.01평)

건물면적: 86.92㎡ (약 26.30평)

사용승인일: 1991년 12월 30일

층수: 4층 (건물총층수 5층)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방OOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

울산광역시 동구 동부동에 위치하며, "남목파출소" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 각종 근린생활시설, 시장, 아파트 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있어 배후 수요가 비교적 풍부한 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 건물은 동측, 서측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다. 시내버스가 많이 운행되는 지역으로 교통 접근성이 양호한 편입니다.

인근시설:

"남목파출소"가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역으로 지정된 동부초등학교, 그림마을유치원, 공룡자연유치원, 빛나몬테소리유치원 등이 주변에 있어, 교육 시설 접근성이 좋습니다. 남목전통시장 인근 상권으로 "다시남목 골목형 상점가"로 지정되어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2022년 5월 6일 접수된 방어진농업협동조합의 근저당권(48,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부상 권리현황:

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

주의사항:

건물 외부에는 '그린코아'라고 표기되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 각종 근린생활시설, 시장, 주거 시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 다양한 업종의 상가로 활용 가능성이 높습니다. 현재는 "남목기원"으로 이용 중이며, 남목전통시장 상권의 일부로서 유동인구가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설로는 남목파출소가 있으며, 다수의 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있습니다. 운동 시설로는 남목헬스클럽이 근처에 위치하며, 홈플러스 울산 동구점이 있어 쇼핑 및 여가 활동이 가능합니다. 또한, 남목청소년문화의집이 있어 청소년을 위한 시설 접근성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인:

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 반드시 별도로 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상인 경우, 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

건물 외관 표기:

건물의 외부 표기가 '그린코아'로 되어 있어, 실제 건물명이나 소유권 관련 분쟁의 소지가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 동부동에 위치한 제1종근린생활시설로, 남목파출소 인근의 상가 지역에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 다양한 편의시설 및 주거 지역이 분포하여 잠재적인 고객 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재는 "남목기원"으로 사용되고 있으나, 건물 외부 표기가 '그린코아'라는 점은 확인이 필요합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이라는 점은 본건 취득 시 가장 주의해야 할 부분으로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 근린상권 내 위치: 다양한 근린생활시설과 시장이 밀집하여 상업 활동이 용이합니다.

* 양호한 교통 환경: 차량 접근이 편리하며 대중교통 이용도 수월합니다.

* 정비된 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 시세 조사 및 임대 현황 확인을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 상세한 시장 조사 및 감정가 대비 적정가치 분석이 필요합니다. 특히, 임대 관계 미상인 점과 건물 외부 표기 사항에 대한 추가 확인 후, 주변 시세, 낙찰 사례, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 입찰가 산정에 긍정적인 요소이나, 명도 및 임대 관련 제반 사항을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.