나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12919 [1] 울산광역시 남구 신정동 1617 비동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정초등학교' 북서측 인근에 위치하는 통칭'복 지아파트' 비동 4층 405호로서 부근 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 405호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로, 북서측, 남서측, 남동측으로 폭 약 8미터 미 만의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-08-27), 지구단위계획구역(2015-08-27)(신정5(C-03)지구), 중로 1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비 구역(2015-08-27)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12919 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1617 비동 4층405호

용도: 아파트

감정가: 365,000,000원

토지면적: 46.70㎡ (약 14.13평)

토지지분: 46.7㎡

건물면적: 68.13㎡ (약 20.61평)

건물지분: 68.13㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건물의 주소지는 울산광역시 남구 거마로98번길 20-31 (신정동)입니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 17일 접수된 주식회사해솔엔피엘대부의 근저당권(을11)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 지상권 등)를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서동희

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2022년 09월 23일

* 확정일자: 2022년 09월 08일

* 대항력: 있음

권리분석상 '대항력 있는 임차인'이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 주의 깊은 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약 상 총 채권액은 559,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신정동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합되어 있는 지역입니다. 인근에는 신정초등학교가 있어 학생 유동인구가 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면 해당 아파트(복지아파트)의 전용 68㎡ 기준 실거래가가 3억1천5백만원에서 3억8천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 북서측 인근에 신정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 기타: 울산 남구 신정동 일대는 공업탑 로터리를 중심으로 형성된 지역으로, 공업탑 로터리 주변의 상권 및 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 신정3동에는 실내수영장, 어린이놀이터 등을 갖춘 '팔등 가족행복센터'가 조성될 예정으로 지역 주민들의 생활 편의 향상이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 법적으로는 임차인이 대항력을 행사할 수 있음에도 불구하고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. 임대차 계약 내용 및 배당 현황을 재확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 본 아파트(복지아파트 비동)는 1983년 12월에 준공되어 약 43년가량 경과한 노후 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 개발 현황: 신정동 일대 일부 지역에서 재개발 사업이 추진되었으나, 사업 추진 지연으로 인한 공사 중단 및 방치 사례가 보고되고 있습니다. 본 물건지와 직접적인 관련은 없으나, 지역 개발 계획 및 현황을 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 교육 및 교통 환경이 양호한 지역에 위치한 아파트입니다. 감정가는 3억 6천 5백만원으로 책정되었으며, 최근 실거래가 수준과 비교할 때 시장 가치를 가늠해볼 수 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 명시된 점입니다. 이는 낙찰자에게 잠재적인 이득이 될 수도 있지만, 동시에 법적 리스크를 내포하고 있으므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

40년 가까이 된 노후 건물이므로, 신축 아파트 대비 가격 경쟁력이나 향후 가치 상승 잠재력을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 신정초등학교 인근으로 학군이 양호하며, 대중교통 접근성이 좋은 편입니다.

* 인수 보증금 0원: 대항력 있는 임차인이 있음에도 인수 보증금이 0원으로 책정된 점은, 낙찰자가 현 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다 (단, 법률적 검토 필수).

* 지역 내 수요: 신정동은 울산 남구의 중심 지역 중 하나로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3억 6천 5백만원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가를 참고하되, 개별적인 권리 분석 및 현장 조사, 그리고 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 인수 보증금 부담이 없다는 점을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.