나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32129 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 1146 세광무지개마을 103동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 ‘옥포초등학교’ 북서측 원거리에 위치하는 ‘세광무지개마을’ 제103동 제12층 제1205호 단위세대(전유면적 59.535㎡)로서 부근은 단독 주택, 창고 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 16층건 중 제103동 제12층 제1205호(복도식, 남동향) 단위세대로 건축물대장상 사용승인일자는 2001년 12월 29일이며, - 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 - 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 - 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비 등 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 13필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이 용 중임.

인접 도로상태등

대상 단지는 남서측 및 북서측으로 왕복2차선, 동측 및 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지(1): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(2013-08-20)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역임. 대상 토지(2,3,4,7,9): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 가축사육제한구역임. 대상 토지(5): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12 m~10m)(접합), 가축사육제한구역임. 대상 토지(6): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역임. 대상 토지(8,10,11,12): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역임. 대상 토지(13): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12 m~15m)(접합), 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

대상 토지(1,2,3,4,5,6,7,8,9)의 공부상 지목이 '답,전,잡종지'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32129 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 1146 세광무지개마을 103동 12층 1205호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물면적 (전용면적): 59.53㎡ (약 18.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 ‘옥포초등학교’ 북서측 원거리에 위치하는 ‘세광무지개마을’ 제103동 제12층 제1205호 단위세대(전유면적 59.535㎡)로서 부근은 단독 주택, 창고 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

* 건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 16층건 중 제103동 제12층 제1205호(복도식, 남동향) 단위세대. 건축물대장상 사용승인일자는 2001년 12월 29일임. 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 바닥: 바닥재 및 타일 마감. 창호: 새시창호.

* 이용상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 급배수 등 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 13필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 대상 단지는 남서측 및 북서측으로 왕복 2차선, 동측 및 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 고도지구(15층 이하), 가축사육제한구역 등.

* 공부와의 차이: 대상 토지 일부 필지 공부상 지목이 '답, 전, 잡종지'이나 현황 '대'임.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

* 집합건물 등기부 요약: 말소기준권리는 2015년 5월 13일 한국자산관리공사의 근저당권(을4)임. 등기부 채권 총액은 133,131,877원임. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 없음.

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026년 4월 24일.

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 1146, 세광무지개마을 103동 1205호.

* 주변 환경: 본건이 소재한 지역은 주로 단독주택, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 대규모 택지개발지구나 도심 상업지구와는 다소 거리가 있음. '옥포초등학교'가 북서측 원거리에 위치하며, 아파트 단지 주변으로 이러한 혼합적인 토지 이용 형태가 나타남.

* 교통: 단지 내 차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 도심 접근성 및 대중교통망은 보통 수준으로 판단됨. 단지 주변으로는 왕복 2차선 및 폭 8m의 포장도로가 접해 있어 차량 이동은 원활함.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상으로 확인됨.

* 명도 시 임차인 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적임. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015년 5월 13일 한국자산관리공사 근저당권(을4).

* 등기된 권리 내역:

* 소유권 이전: 최해정 (2005.07.26), 김준엽 (2012.04.23), 김대엽외 1명 (2013.02.26, 매매).

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2015.05.13, 86,400,000원), 월배농업협동조합 (2015.05.18, 12,000,000원).

* 가압류: 안소연 (2016.08.26, 3,000,000원, 김대엽 지분), 박미자 (2016.10.19, 16,731,877원), 김철호 (2017.06.16, 15,000,000원, 김대엽 지분).

* 압류: 대구광역시중구청 (2023.12.14, 김대엽 지분), 국민건강보험공단 (2024.01.08, 김대엽 지분), 남대구세무서장 (2025.01.08, 김대엽 지분), 남구(대구광역시) (2025.02.20, 김대엽 지분).

* 임의경매 개시 결정: 한국자산관리공사 (2025.11.25, 61,714,130원).

* 등기부 채권 총액: 133,131,877원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 확인 필요).

4. 상권분석

* 본 물건의 주변 지역은 대규모 상업시설이나 유흥밀집지역과는 거리가 먼, 주거, 농업, 일부 소규모 창고 시설이 혼재된 지역으로 상권은 발달되지 않은 편임.

* 인근에 옥포초등학교가 위치하나, 학교 주변 상권이라기보다는 주거지의 일부로 기능할 것으로 보임.

* 편의시설 및 상업시설 이용은 주로 차량을 이용하거나, 인근 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교육: 옥포초등학교가 북서측 원거리에 위치함.

* 교통: 단지 내 차량 접근성은 양호하며, 버스 승강장 이용이 가능함.

* 편의시설: 대형 마트, 백화점 등 주요 편의시설은 도보권 내에 없어 차량 이동이 필요하며, 생활 편의성은 다소 낮은 편으로 판단됨.

* 주변 환경: 단독 주택, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 등 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 건물 노후화: 2001년 사용 승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 내부 시설의 노후화 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 주변 환경의 주거 쾌적성: 단독주택, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역 특성상, 소음, 악취 등 주거 쾌적성을 저해하는 요소가 있을 수 있음.

* 토지 이용 계획 제약: 준주거지역 및 고도지구(15층 이하)로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 또는 재건축 시 개발에 제약이 따를 수 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 원으로 책정되어 있으나, 주변 환경이 단독주택, 창고, 농경지 등이 혼재된 다소 낙후된 지역에 위치하고 있음. 교통은 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 보통 수준이며, 생활 편의시설 이용은 차량 이동이 필수적임.

건축물은 20년 이상 경과하여 노후화가 진행되었을 가능성이 높으며, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, 등기부 채권 총액이 상당하여 경매 진행 과정을 주시해야 함.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 투자가치가 있다고 단정하기보다는, 현장 방문을 통한 면밀한 권리 분석 및 시세 조사, 그리고 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요한 물건임.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 경쟁 입찰이 적을 경우 저가 취득의 기회가 될 수 있음.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 향후 달성군 옥포읍 지역의 개발 계획이나 인프라 개선에 따라 부동산 가치가 상승할 여지가 있음. (단, 현재는 개발 여건이 성숙되지 않은 지역으로 판단됨.)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 100,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 주변 환경, 건물 노후도, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

* 현재 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 본건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.