나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12995 [1] 울산광역시 북구 효문동 1039 효문코오롱하늘채아파트 105동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 양정동 소재 "효정중학교" 북서측 인근에 위치하는 "효문코오롱하늘채아 파트 105동 4층 405호로서, 주위는 아파트단지, 각종 공장, 근린생활시설 및 학교 등으 로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 4층 405호로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 붙임 등 마감 창호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(효문지구), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로3류 (폭 8m 미만)(2015-05-21)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12995 (1)

소재지: 울산광역시 북구 효문동 1039 효문코오롱하늘채아파트 105동 4층 405호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 4층

감정가: 332,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오에스비저축은행

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.66㎡ (약 9.28평)

건물면적 (전용면적): 72.11㎡ (약 21.81평)

* 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 북구 효문동에 위치하며, 효정중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다양한 공장, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

울산광역시 북구 율동2길 8 (효문동)에 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 및 주변 가로망 상태는 양호한 편입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12995 (1)

경매종류: 부동산 임의경매

채권자 (신청인): 오에스비저축은행

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 현대효문지역주택조합 (2018.06.04)

* 소유권이전: 박경진 (2018.10.19, 매매)

* 근저당 (말소기준권리): 현대해상화재보험주식회사 (2020.12.15, 120,000,000원)

* 근저당: 오에스비저축은행 (2021.06.21, 120,000,000원) - 말소

* 근저당: 페퍼저축은행 (2021.11.03, 105,600,000원) - 말소

* 근저당: 페퍼저축은행 (2022.06.15, 60,000,000원) - 말소

* 임의경매: 오에스비저축은행 (2025.12.08, 95,957,278원) - 말소

3.3. 말소기준권리 및 권리 소멸 여부

을1 근저당권 (2020.12.15 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임대차 관계가 확인되지 않으므로, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 반환 채무 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 속한 효문동 일대는 아파트 단지 개발과 더불어 인근의 공장지대와의 연계성이 있는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

주거 용도 외에 근린생활시설 및 교육 시설이 함께 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설 및 교육

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

"효정중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 기타 학교 시설 또한 주변에 분포하고 있습니다.

5.2. 지역 환경 분석 (외부 검색 기반)

본건 소재지는 주거 단지와 함께 다수의 공업 시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 "효정중학교"를 포함한 교육 시설이 위치해 있습니다.

외부 검색 결과, 해당 지역에서 특별히 "혐오시설"로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

하지만 지역 내 산업 시설의 존재는 환경적 요소를 고려할 필요가 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

본건은 유동화 물건으로, 일반 매각 물건에 비해 권리 관계 확인이나 명도 과정에서 추가적인 절차나 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

* 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(효문지구)에 해당합니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 도로 관련 규제를 받습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 추가적인 법규 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

울산광역시 북구 효문동에 위치한 효문코오롱하늘채아파트 105동 4층 405호는 도심 내 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

다수의 근저당권 설정 후 경매가 진행되었으나, 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변에 공장지대가 혼재된 지역 특성을 가지고 있어, 이에 대한 선호도 및 가치 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 아파트로, 지역 내 실수요자 기반의 꾸준한 수요 기대.

* 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확함.

* 감정가 대비 시세 조사 후 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 총 권리 금액을 고려하여 산정할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 해당 아파트 단지의 시세 동향, 그리고 채무 총액 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.