나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32124 [1] 대구광역시 달서구 용산동 414-1 성서영남우방타운 102동 19층1909호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성지중학교" 북동측 인근에 위치하는 아파트, " 성서영남우방타운" 102동 19층 1909호 단위세대로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 지대로 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등 제반 교통상황 대체로 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 19층 중 19층 1909호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, - 창 호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소방설비, 열병합에 의한 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

아파트단지 서측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복4차선의 포장도로, 동측으로 보행 자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접 함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 보행자전용도로(접함), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 - 본건의 호별 위치는 현지에서 탐문 조사된 사항 등을 근거로 표시하였고, 거주인 폐문 부재 등으로 구조 확인 및 내부 마감상태 등은 인근지역 내 유사 부동산의 일반적인 마감상태 및 통상설비 등을 참조하였음. - 대상 물건의 소재지, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등에 의거함.

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동 414-1에 소재한 성서영남우방타운 102동 19층 1909호 아파트입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경32124 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 90,000,000원이나, 본 건은 토지 및 건물 지분매각 대상이며, 제공된 지분 정보를 볼 때 약 50% 지분으로 추정됩니다.

이에 따른 감정가는 약 45,000,000원으로 볼 수 있습니다.

토지면적은 28.04㎡ (약 8.48평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 14.02095㎡ (약 4.24평)입니다.

건물면적은 59.85㎡ (약 18.10평, 전용면적 추정)이며, 이 중 매각 대상 지분은 29.925㎡ (약 9.05평)입니다.

아파트의 공급면적(분양면적)은 약 84.96㎡ (약 25.7평)으로 파악됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 1997년 11월 26일입니다.

채권자는 주 이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

본 건은 대구광역시 달서구 용산동에 위치하며, '성지중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

단지 서측과 북측으로는 왕복 6차선, 남측으로는 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있어 차량 이동에 편리합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)에 해당하며, 대로2류, 대로3류 도로에 접하고 있습니다.

지도상으로 확인한 결과, 직접적인 혐오시설(산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 인접하여 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 주 입니다.

말소기준권리는 2017년 3월 13일 접수된 성서농업협동조합의 근저당권(금60,000,000원)입니다.

이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 186,709,320원입니다.

특이사항으로 '지분매각'이며, '공유자 우선매수신고'가 가능합니다. 이는 공유자가 경매가 진행되는 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 권리입니다.

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 이는 입찰 참여 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

현재 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 건이 속한 성서영남우방타운 단지는 대규모 아파트 단지로서, 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

또한, 학교와 공원 등 편의 시설과 녹지 공간이 인접해 있어 주거 환경 측면에서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성도 양호한 편입니다.

단지 인근에 성지중학교가 위치하며, 주변으로 초등학교 및 고등학교가 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 매각 후에도 공유자와의 관계, 건물 이용 및 관리, 향후 전체 소유권 확보 방안 등에 대한 별도의 협의나 노력이 필요할 수 있습니다.

또한, '공유자 우선매수신고' 권리가 있어 낙찰받더라도 공유자가 해당 가격으로 지분을 우선 매수할 경우 소유권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상이며 보증금 또한 0원으로 표시되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 계약 관계는 어떻게 되는지 추가 확인이 필요합니다.

인수해야 할 보증금은 없으나, 점유 관계에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건축년도가 1997년으로 20년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 대구광역시 달서구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트 지분 매물입니다.

입지, 교통, 생활 편의 시설 등 기본적인 주거 환경은 양호하나, '지분매각'이라는 특수성과 '공유자 우선매수' 권리가 있다는 점에서 일반적인 아파트 경매와는 다른 접근이 필요합니다.

최근 시세가 감정가 대비 상당히 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력은 있으나, 지분 매각으로 인한 불확실성이 존재합니다.

신중한 권리 분석과 함께 공유자와의 협의 가능성, 향후 명도 및 재매각 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가를 반영할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 높습니다.

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 선호도가 높고, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 향후 공유자와의 협의를 통해 전체 지분을 확보하거나, 지분 자체의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 아파트(전체)의 거래가는 2026년 5월~6월에 걸쳐 23,500만원 ~ 23,600만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 감안할 때, 본 건의 50% 지분에 대한 시장 가치는 약 11,750만원 ~ 11,800만원 내외로 추정할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 9,000만원(전체 기준)이므로, 50% 지분에 대한 감정가는 약 4,500만원입니다.

다만, 지분 매각의 불확실성(공유자 우선매수, 명도 리스크 등)과 명확한 점유 관계 파악의 어려움을 고려하여, 시장가치 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 지분 매각 가격은 시장가치(약 11,750만원)와 감정가(약 4,500만원)를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크에 대한 안전 마진을 확보하는 차원에서, 약 80,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

임대 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 명도 관련 제반 사항을 철저히 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.

공유자의 우선매수 신고 가능성을 염두에 두고, 최종 낙찰가의 1순위는 공유자가 될 수 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.