나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32136 [1] 대구광역시 서구 중리동 26-1 중리롯데캐슬 109동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 중리동 소재 '달서초등학교' 서측 인근에 위치하며,주위로는 아파트단지,단독주택,각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 20층건 중 제109동 제14층 제1402호로서, 외벽 :화강석 붙임,몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,소화전설비,열병합에 의한 지역난방설비,도시가스 공급설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 노폭 약30m, 서측으로 노폭 약20m, 남측으로 노폭 약10m정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중리동 26-1 :근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(서2(특수도로))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-10-12)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-01)(중로2-187)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구달서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구중리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32136 (1)

소재지: 대구광역시 서구 중리동 26-1 중리롯데캐슬 109동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 273,000,000원

토지면적: 36.42㎡ (약 11.02평)

토지지분: 36.422㎡ (약 11.02평)

건물면적: 74.66㎡ (약 22.59평)

건물지분: 74.663㎡ (약 22.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 대항력있는 임차인 관련 인수사항 확인 필요

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 중리동 소재 '달서초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.

단지 북측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 10m 정도의 포장도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 학군으로는 달서초등학교, 경덕여자고등학교, 대구중리초등학교, 중리중학교 등이 있습니다.

3. 권리분석

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 박승용

* 보증금: 250,000,000원 (1차 보증금 감액분 50,000,000원 포함 시 총 300,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-18

* 확정일자: 2021-02-18

* 배당신고일자: 2025-06-18

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(을구 순위번호 7)으로 등기되어 있으며, 권리금액 300,000,000원으로 기재되어 있습니다. 등기부상 '말소: 인수'로 표시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 임차인: 장도연

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-11-25

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: (미기재)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권 이전(갑3, 갑4, 갑5), 가압류(갑6, 갑7), 강제경매(갑8) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리인 가압류(갑6, 조윤영, 2024-07-05)보다 선순위인 주택임차권(을7, 박승용)이 존재합니다.

말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금 전액(300,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 순위번호 7)가 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수함)'으로 명시되어 있어, 인수 사항이 확정적입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는, 본건과 직접적으로 연관된 다른 임차인의 보증금이나 특정 유형의 인수될 권리가 없음을 의미할 수 있으나, 대항력 있는 임차인 박승용의 보증금 300,000,000원은 별도로 인수될 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 중리롯데캐슬 아파트는 2009년에 사용 승인된 아파트로, 총 21개동 1968세대로 이루어진 대단지입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례를 바탕으로 시세 형성이 이루어지고 있습니다.

2026년 5월 5일, 전용면적 84.984㎡ (약 25.71평)의 물건이 29,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,147.86만원)

2026년 6월 4일, 전용면적 84.984㎡ (약 25.71평)의 물건이 28,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,108.95만원)

2026년 6월 7일, 전용면적 115.687㎡ (약 35.00평)의 물건이 36,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,042.86만원)

본건의 건물면적은 74.66㎡ (약 22.59평)이며, 최근 거래된 84.984㎡ 면적대의 평균 시세(약 29,000만원)를 적용하여 환산 시, 약 25,470만원 내외의 시세로 추정할 수 있습니다.

이는 감정가 273,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금(300,000,000원)이 감정가 및 추정 시세보다 높아, 입찰 시 보증금 인수 부담을 반드시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조 기타 지붕 20층 건물 중 14층에 위치한 아파트입니다.

내부 마감은 벽지, 타일, 내장바닥재 등으로 되어 있으며, 새시 창호가 설치되어 있습니다.

위생, 급배수, 승강기, 소화전, 지역난방(열병합), 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 주차는 지상 6대, 지하 46대, 총 298대(전기차 충전기 포함) 수용 가능합니다.

사용승인일은 2009년 10월 12일입니다.

본건의 전용면적은 74.66㎡ (약 22.59평)이며, 분양면적은 공급면적을 기준으로 약 85㎡ 내외로 추정됩니다 (최근 매매 사례의 84.984㎡ 참조).

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인 박승용'의 존재입니다.

해당 임차인은 300,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력과 확정일자를 갖추고 있습니다.

더욱이 등기부등본 상 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 임차인에게 보증금 잔액을 지급해야 할 의무가 발생합니다.

이는 감정가(273,000,000원) 및 최근 시장 시세(약 250,000,000원 ~ 290,000,000원)보다 높은 금액으로, 매수자에게 상당한 금전적 부담을 야기할 수 있습니다.

따라서 입찰 전 보증금 인수 금액과 실제 물건 가치를 면밀히 비교 분석해야 합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 도로 저촉 사항이 있으나 일반적으로 아파트 단지 내에서는 큰 문제가 되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 서구 중리동의 롯데캐슬 아파트로, 위치 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

최근 아파트 거래 사례를 볼 때 시세 역시 안정적으로 형성되어 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가 및 현재 시세보다 높은 300,000,000원으로, 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 최대의 문제입니다.

이러한 위험 요소를 감안했을 때, 본건은 일반적인 경매 물건과는 달리 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

투자 관점에서 접근하기보다는, 인수되는 임차인 보증금 전액을 감당할 수 있는 자금력과 위험 감수 능력이 있는 경우에 한해 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트로 안정적인 수요와 관리 상태 기대 가능.

* 지속적인 개발 가능성이 있는 지역 내 입지.

* 현재 매각가와 시장 시세의 차이가 발생할 수 있는 상황으로, 낙찰 후 시세차익 기대 가능성 존재 (단, 임차인 부담금 제외 시).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가 273,000,000원, 최근 시장 시세(약 250,000,000원 ~ 290,000,000원)를 고려하고, 임차인 박승용의 인수 보증금 300,000,000원을 제외한 부동산 자체의 가치를 바탕으로 산정합니다.

그러나 실제 입찰 시에는, 인수될 보증금 300,000,000원을 고려할 때, 최소한 이 금액 이상으로 입찰해야 임차인에게 발생할 금전적 손해를 최소화할 수 있습니다.

만약 매수인이 인수 보증금 전액을 부담해야 한다면, 부동산 자체의 가치만으로는 투자가치가 낮아집니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 제외한 부동산 자체의 가치 범위 내에서 보수적으로 접근한다면, 다음과 같은 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 제외하고 산정한 부동산 자체의 가치에 근거한 것이며, 실제 낙찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 결정해야 합니다. 본 금액으로 입찰 시 임차인의 보증금 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 함을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.