나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32117 [1] 대구광역시 달서구 상인동 171-1 상인역대성스카이렉스 102동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 "상인역대성스카이렉스 102동 16층 1601호(전용면적: 147.002 ㎡, 계단식, 남남동향)"로서, 대구광역시 달서구 상인동 소재 '영남고등학교' 남서측 인 근에 위치하고 있음. - 주위는 상인네거리에서 남서측으로 이어지는 간선도로(월배로)를 따라 본건 소재 주상복 합아파트, 소매점, 음식점, 병원, 판매시설 등의 상업용건물이 밀집되어 있으며, 후면 일 대는 아파트단지, 기존 주택지대, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 간선도로(월배로)변으로 도보 약 2~3분 거리에 시내버스정류장이, 도보 약 5분 내외 거리에 도시철도 2호선 '상인 역'과 '월배역'이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 26층 건물(102동) 중 16층 1601호로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "2007. 08. 07." 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 및 하단부 인조석재 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때 내부는「방4, 주 방, 거실, 욕실2 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 사다리형에 가까운 부정형 토지로서, 인접 도로와 대체로 평탄하 게 형성되어 있고 '아파트 및 부속건물, 상가 등'의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남남동측으로 왕복 7~8차선(양측 인도), 동북동측으로 왕복 2~3차 선(양측 인도), 북북서측으로 왕복 5~6차선(양측 인도) 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용 계획사항은 "근린상업지역, 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35 m~40m)(대(주)1-12)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가 축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> "에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자(정숙희) 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경32117 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 상인동 171-1 상인역대성스카이렉스 102동 16층 1601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 487,000,000원

* 토지 면적: 34.32㎡ (약 10.4평)

* 건물 면적: 147.00㎡ (약 44.5평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 정OO

* 사용 승인일: 2007년 8월 7일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '영남고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 상인네거리에서 남서측으로 이어지는 월배로를 따라 주상복합 아파트, 소매점, 음식점, 병원, 판매시설 등의 상업용 건물이 밀집되어 있으며, 후면 일대는 아파트 단지, 기존 주택지대, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 아파트 단지 간선도로(월배로)변으로 도보 약 2~3분 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 도보 약 5분 내외 거리에 도시철도 2호선 '상인역'과 '월배역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 12월 8일 대구은행 근저당권 (333,500,000원)

* 등기부 현황: 본 경매 사건은 강제경매로, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 이전 소유권 이전 및 신탁 등기가 존재했으나 모두 말소되었습니다.

* 매각으로 인해 소멸될 권리:

* 대구은행 근저당권 (333,500,000원)

* 주식회사아이엠뱅크 근저당권 (58,800,000원)

* 정현주 강제경매 (152,000,000원)

* 등기부채권 총액: 392,300,000원

* 임차인 현황:

* 전입자: 정숙희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 12월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 파악된 임대차 관계는 미상이며, 전입자는 있으나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 대구광역시 달서구 상인동의 중심상업지역 인근에 위치하여, 주상복합 아파트, 소매점, 음식점, 병원, 판매시설 등 다양한 상업용 건물이 밀집해 있습니다. 상인네거리 인근으로 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있어 상권이 활발한 지역입니다.

* 교통 접근성: 대구 도시철도 2호선 '상인역'과 '월배역'을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로, 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 이는 상업 시설 이용 및 출퇴근에 유리한 조건입니다.

1.4. 생활정보

* 편의 시설: 아파트 단지 인근 상업지역에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 은행, 식당 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육 시설: '영남고등학교'가 인근에 위치하며, 상인초등학교, 월암초등학교, 대구상원고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 가까이에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 환경: 인근 아파트 단지와 기존 주택지대가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 상인역대성스카이렉스

* 총 세대수: 386세대

* 총 주차대수: 1200대 (지하 주차 1200대)

* 최고층: 26층

* 관리사무소 연락처: 053-642-2900

* 토지이용계획: 본건 아파트의 대지권 목적 토지는 근린상업지역, 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구 등에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인(전입자) 관련: 정숙희 씨가 전입되어 있으나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 이슈 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 확인 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

* 건물 노후화: 2007년 준공된 아파트로, 건물 연식이 17년차에 접어들어 향후 내부 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 최근 매매 사례들을 통해 시세 파악이 가능하나, 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가치 변화 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동의 핵심 지역에 위치한 대단지 아파트로서, 지하철 2호선 역세권에 자리하고 있어 교통 편의성이 매우 뛰어납니다. 주변 상업시설 및 교육시설 이용이 용이하며, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 안전한 물건입니다. 전입자 정보는 있으나 대항력은 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성은 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2호선 '상인역' 및 '월배역'까지 도보로 이용 가능하여 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 우수한 교육 환경: 인근에 영남고등학교를 비롯한 여러 학교가 밀집해 있어 교육 목적의 실수요자에게 매력적입니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 역세권 대단지 아파트로서 향후 지역 개발 및 지하철 이용객 증가에 따른 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 487,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 23일, 147.002㎡ (약 44.5평) 21층 매매가: 495,000,000원

* 2026년 3월 22일, 96.54㎡ (약 29.2평) 18층 매매가: 320,000,000원

* 2026년 4월 21일, 84.503㎡ (약 25.6평) 25층 매매가: 310,000,000원

* 시세 분석: 본건은 전용면적 147.00㎡ (약 44.5평)으로, 최근 거래된 동일 면적(147.002㎡)의 21층 매물(495,000,000원)과 유사합니다. 본건은 16층으로 21층보다는 다소 낮으나, 감정가(487,000,000원)는 최근 최고가 거래액보다 소폭 낮게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 최근 유사 면적 실거래가 및 감정가, 그리고 경매 특성상 발생하는 부대 비용(취득세, 명도 비용, 수리비 등)과 시장 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 최근 시세(약 495,000,000원)와 감정가(487,000,000원)를 고려하고, 경매 시 발생하는 추가 비용을 감안하여 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 낙찰가는 현장 조사 결과 및 당시 입찰 경쟁 상황에 따라 유동적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.