나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3880 [1] 경상북도 성주군 성주읍 경산리 403-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 성주읍 경산리 소재 "성주군청" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

-기호(1,2): 본건까지 차량접근 곤란하며, 제반 교통상황은 보통임. -기호(3): 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1): 남하향의 경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임. -기호(2): 남하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '주거 용건부지'로 이용중임. -기호(3): 남하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '주거 용건부지' 및 일부 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1): 본건이 현황 '도로'임. -기호(2): 본건 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 현황 '도로'(기호①,③토지)를 통해 출입 함. -기호(3): 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 서측 일부는 폭 약 1~2미터 내외의 현황 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천연기 념물 제403호 성주 경산리 성밖숲(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임. -기호(2): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천연기 념물 제403호 성주 경산리 성밖숲(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임. -기호(3): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천연기 념물 제403호 성주 경산리 성밖숲(3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

기호(3)지상에 타인소유(다른 공유자 소유)의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-기호(1)토지는 공부상 지목이 '대'이나, 현황 '도로'로 이용중임. -기호(3)토지는 공부상 지목이 '대'이나, 일부 현황 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트 블록조 강판기와지붕 단층건으로서, -외벽: 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임. (나)시멘트 블록조 강판기와지붕 단층건으로서, -외벽: 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가,나): 주택

설비내역

(가): 난방설비 등이 되어 있음. (나): 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(가,나)건물은 공부상 구조가 '기와지붕'이나, 실제 '강판기와지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1, 4는 지분매각. 목록1,4 토지(일부) 현황 도로며 감안하여 평가. 목록3 공부상 기와지붕이나 실제 강판기와지붕. 목록4 지상 매각대상이 아닌 타인소유 건물(토지사용권리관계 불분명)이 존재하며 이를 감안하여 토지 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 서부지원에서 진행하는 2025타경3880 (1) 사건 번호의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 성주군 성주읍 경산리 403-2 외 필지로, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 153,590,250원입니다.

토지는 총 면적 612.00㎡ (약 185.13평) 중 지분 331.9884㎡ (약 100.42평)이 매각 대상이며, 건물은 총 면적 71.80㎡ (약 21.73평) 전부에 대해 매각이 이루어집니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 성주새마을금고입니다.

주요 특이사항으로는 지분매각, 대항력 있는 임차인 존재(단, 임차인 현황과 상이하여 확인 필요), 제시외 건물 포함 매각 등이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 토지 일부 현황 도로, 공부상 지붕 재질과 실제 재질 차이, 타인 소유 건물 존재(토지 사용 권리관계 불분명) 등이 감안되어 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 성주군 성주읍 경산리 소재 "성주군청" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 관공서 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

교통 상황 면에서는 일부 토지(기호1,2)는 차량 접근이 다소 곤란할 수 있으나, 전반적인 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. (기호3 토지까지는 차량 접근 가능)

인접 도로 상태는 일부 토지(기호1)는 현황 '도로'로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 현황 '도로'(기호①,③토지)를 통해 출입이 가능합니다. 또한, 남서측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 서측 일부는 폭 약 1~2미터 내외의 현황 '도로'입니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(천연기념물 제403호 성주 경산리 성밖숲 3구역), 중점경관관리구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 대한 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 6월 19일 접수된 성주새마을금고의 근저당권 (을4)입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 목록4 관련하여 지상권 성립 여부가 불분명한 부분이 존재하므로, 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 이상민 씨가 있으며, 전입일자는 2020년 3월 31일입니다. 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있고, 대항력은 없는 것으로 나타났습니다. 다만, 본 물건의 '특이사항'에 '대항력있는임차인'이라고 기재되어 있어, 임차인 정보와 특이사항 간에 불일치가 존재합니다. 이는 본 건의 중요한 리스크 요인이므로, 실제 현황 조사 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

등기부상 총 채권액은 약 67,416,100원입니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세 분석 결과, 최근 2026년 2월 인근에 위치한 연립주택 '드림하이츠'(2012년식, 전용 84.98㎡)가 137,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월에는 '성주드림파크뷰'(2007년식, 전용 76.01㎡)가 73,000,000원에, 2026년 7월에는 '성주'(1990년식, 전용 70.91㎡)가 74,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 단독주택으로, 주변의 연립 및 다세대 주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 제시된 시세는 7천만 원대에서 1억 3천만 원대까지 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 153,590,250원으로, 주변 시세 대비 다소 높은 편이나, 이는 상당한 토지 지분을 포함하고 있기 때문으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "성주군청"과 인접해 있어 행정 및 공공시설 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통망은 지역 내 보통 수준이며, 차량 접근성은 일부 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 지분매각 물건으로, 토지 일부(목록1,4)에 대한 지분만 취득하게 됩니다. 따라서 나머지 지분권자와의 관계 설정 및 협력, 향후 토지 이용에 대한 협의가 반드시 필요합니다.

토지 일부(목록1,4)가 현황 '도로'로 이용되고 있는 점은 토지 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

매각 대상이 아닌 타인 소유의 건물이 목록4 토지 지상에 존재하며, 이에 대한 토지 사용 권리 관계가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

건물의 지붕 재질이 공부상 '기와'이나 실제는 '강판기와'로 되어 있어, 향후 건물 관련 작업 시 차이가 발생할 수 있습니다.

임차인 이상민 씨의 경우, 보증금과 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 공존하여 정보의 불일치가 발생하고 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 권리관계 확인이 요구됩니다.

역사문화환경보존지역 등 토지 이용 규제가 있는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 성주군청 인근에 위치한 단독주택으로, 지분 매각, 현황 도로, 타인 소유 건물 존재 등 복합적인 권리 및 이용 현황을 가지고 있습니다. 특히, 임차인 정보와 특이사항 간의 상충은 입찰 전 반드시 명확히 소명되어야 할 부분입니다. 토지 이용 제한 사항과 지분매각의 특성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

성주군청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 시세 및 감정가를 고려하여 적절한 시점에 저가 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 요인 감안 필요)

토지 지분 매각을 포함하고 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다. (지분권자와의 원만한 관계 유지가 관건)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 지분매각, 타인 소유 건물 존재, 임차인 정보 불일치 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 단독주택과 주변 연립/다세대 주택 간의 직접 비교의 한계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요인들을 반영하여 감정가 대비 70% ~ 80% 수준을 1차 검토 범위로 제안합니다.

최소 입찰가는 약 107,513,000원 (감정가 153,590,250원 * 70%)이며, 최대 입찰가는 약 122,872,200원 (감정가 153,590,250원 * 80%)으로 예상됩니다.

실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 권리관계 최종 확인, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 특히, 이상민 임차인의 권리관계 및 실제 보증금/차임 여부, 그리고 나머지 토지 지분권자와의 협력 가능성 등을 최우선으로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.