나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12927 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1296-1 퍼스트조양 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "임마누엘북교회" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 금융기관 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 11층 건 중 1층 103호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등. 내벽: 타일붙임, 치장석 붙임, 내부 인테리어 등. 창호: 샷시창호, 강화유리 등.

이용상태

제1종근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 상업용(구분상가) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1.제1종근린생활시설임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12927 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1296-1 퍼스트조양 1층103호

* 건물명: 퍼스트조양

* 주용도: 제1종근린생활시설

* 기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 의료시설, 업무시설 가능성

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 층수: 지하 4층 / 지상 11층

* 해당 호실: 1층 103호

* 사용 승인일: 2018년 02월 13일

* 총 호실 수: 95호실

1.3. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 10.26㎡ (약 3.10평)

* 토지 지분: 10.2552㎡ (약 3.10평)

* 건물 면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

* 건물 지분: 59.4㎡ (약 17.97평)

* 감정가: 1,239,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "임마누엘북교회" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 금융기관 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 도로망 역시 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (우리은행), 접수일자: 2018-03-13, 권리금액: 648,000,000원. 본 권리가 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

등기부 요약에 따르면, 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요상 없음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 임대 관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 규모 및 활용도

퍼스트조양 건물은 총 11층 규모(지하 4층 포함)이며, 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 건축물대장 정보에 따르면, 제1,2종근린생활시설, 의료시설, 업무시설 등으로도 활용 가능합니다. 총 연면적은 26,495.21㎡이며, 건폐율 78.8%, 용적률 795.76%입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 아파트 단지와 상업시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 양산시 물금읍은 신도시 개발이 활발히 진행되고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비(3대), 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 대상 물건 인근에 아파트 단지, 근린생활시설, 금융기관 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 양산 물금 신도시 지역은 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 개발 중에 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 상 제한

역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 계획상 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 개발에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 추가적으로 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍의 중심상업지역에 위치한 제1종근린생활시설 상가입니다. 신축급 건물이며, 교통 및 주변 환경이 양호하여 상업시설로서의 입지 조건이 우수합니다. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수하는 보증금도 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 중심상업지역, 대로변 인접, 신도시 개발 지역에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 다용도 활용 가능: 제1종근린생활시설 외에 제2종근린생활시설, 의료시설, 업무시설 등으로도 활용 가능하여 임대 수요가 다양합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수하는 보증금 또한 없습니다.

* 비교적 높은 감정가: 감정가 12억 3,900만원으로, 해당 지역 상가 시세 및 거래 동향을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 해당 물건과 유사한 조건의 양산시 물금읍 지역 상가 매물들의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 추가적으로 분석해야 합니다. 참고로, 주변 상가 매물의 임대 수익률은 약 3.57%~4.3% 수준으로 나타나고 있습니다. 해당 물건의 감정가가 12억 3,900만원인 점을 고려할 때, 권리 관계가 명확하고 입지가 우수하다는 점을 감안하여 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 조사 및 경쟁 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.