나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12937 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1611-2 울산태왕아너스퍼스티안 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 <울산역> 남동측 인근에 위치하는 울산태왕아너스퍼스티안 11층 1104호로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층/지상 28층 건물 중 11층 1104호로서, 외벽: 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등, 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등, 창호: 샷시창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역(2024-06-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1611-2번지에 소재한 울산태왕아너스퍼스티안 11층 1104호 오피스텔입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설이며, 집합건물로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 120,000,000원이며, 토지 면적은 4.34㎡, 건물 면적은 24.34㎡입니다.

경매 구분은 부동산 임의 경매이며, 채권자는 유아이제사십차유동화전문입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며 도시개발구역 내에 위치합니다.

1.2. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕 지하 6층/지상 28층 건물 중 11층 1104호입니다.

총 호실 수는 755실이며, 건물 총 면적은 53,481.85㎡입니다.

사용승인일은 2021년 01월 07일입니다.

건물 용도는 업무시설이며, 전유 면적은 24.34㎡ (약 7.36평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 울산역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

대중교통 이용 편의성은 일반적인 교통 사정상 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)으로 지정되어 있습니다.

또한 광로3류, 중로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 우리은행 근저당권(접수일자: 2021-02-19, 채권금액: 120,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소 예정이며, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

소유권 이전 관련 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

총 채권 최고액은 1,229,546,801원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 매매 시세

최근 제공된 매매 정보에 따르면 다음과 같은 거래가 있었습니다.

- 2026년 04월 14일, 17층, 24.34㎡: 55,000,000원

- 2025년 12월 29일, 15층, 24.34㎡: 71,000,000원

- 2025년 12월 05일, 21층, 24.34㎡: 80,000,000원

4.2. 시세 분석

최근 거래 사례를 볼 때, 24.34㎡ 면적의 오피스텔은 5,500만 원에서 8,000만 원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

층수에 따라 가격 차이가 있으며, 비교적 높은 층의 경우 더 높은 가격에 거래되었습니다.

다만, 2026년 4월 거래가는 5,500만 원으로 이전 거래보다 낮게 나타나 시장 변동 추이를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

감정가 120,000,000원과 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

이는 감정 시점과 실거래 시점의 시장 상황 차이, 또는 유사 면적 대비 층수, 향 등 개별 조건에 따른 차이일 수 있습니다.

현재 시점에서 주변 오피스텔의 평균 매매가는 약 7,500만 원에서 8,500만 원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건이 위치한 울산태왕아너스퍼스티안은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 내부 설비(위생, 급배수, 소화전, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

울산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 도시개발구역에 포함되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

가장 큰 리스크 요인은 임대 관계가 미상이라는 점입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 실제 점유자가 존재하고 대항력 있는 임차인일 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

이 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 시세 대비 감정가 괴리

감정가(120,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 80,000,000원)의 차이가 커, 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

이는 향후 매각 후 되팔 때 시세 차익에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 입지적 이점과 현대적인 건물 컨디션을 갖추고 있습니다.

단, 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리는 투자 결정에 있어 면밀한 검토를 요구합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸 예정으로 비교적 명확하나, 점유 관계 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 울산역 역세권 및 도시개발구역으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

* 낮은 가격에 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 최고가 80,000,000원 및 현재 시세를 고려했을 때, 입찰가는 70,000,000원에서 90,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

특히, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 향후 발생할 수 있는 추가 비용을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 안전한 명도가 가능하다는 전제 하에, 감정가의 70~80% 수준인 84,000,000원에서 96,000,000원 사이를 고려할 수 있으나, 현재 시장 상황에서는 80,000,000원 초반대가 현실적인 범위일 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.