나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12960 [1] 울산광역시 북구 양정동 500-33 양정힐스테이트 107동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 북구 양정동 소재 '양정동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하는 '양정힐스테이트' 107동 11층 1104호로서 부근 일대는 산업단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평지붕 17층 건물 내 11층 1104호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제 한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12960 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 양정동 500-33 양정힐스테이트 107동 11층 1104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

* 건물면적: 69.84㎡ (약 21.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사로 추정)

1.1. 건축물 정보

2

* 건축물명: 양정힐스테이트

* 동/호수: 107동 11층 1104호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평지붕

* 층수: 해당 건물 17층 중 11층

* 사용승인일: 2007년 6월 25일 (준공 19년차)

* 난방방식: 개별난방 (추정)

2. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 북구 양정동 소재 '양정동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, '양정힐스테이트' 아파트 단지 내 107동 11층 1104호임. 주변은 산업단지, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 단지 내·외부 도로망은 양호하게 형성되어 있음.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접함. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2.1. 주변 편의시설

2

* 행정복지센터: 양정동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

* 상업시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 인근 학교들이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요함.

3. 권리분석

2

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017년 3월 27일자 한국자산관리공사 근저당권 (을6).

* 이후 말소 예정 권리: 주식회사리드코프 근저당권 (을9), 울산지방법원 임의경매개시결정 (갑5) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 확인된 정보상으로는 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 262,000,000원임.

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

3.1. 임차인 관련 주의 문구

2

* 임대 관계가 미상으로 확인되므로, 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유자와의 관계, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으니 주의가 필요함.

4. 상권분석

2

* 주변 환경: 본건이 소재한 양정동 지역은 주거지역과 더불어 인근 산업단지의 배후 주거지 역할을 하는 지역임.

* 주거단지 내 편의시설: 대규모 아파트 단지(1443세대) 내에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있음.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지임.

5. 생활정보

2

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 양정힐스테이트

* 주소: 울산광역시 북구 양정동 500-33

* 총 세대수: 1443세대 (대단지)

* 총 동수: 16동

* 주차 대수: 총 404대 (세대당 약 0.28대, 주차 공간이 다소 부족할 수 있음)

* 난방: 중앙난방 (추정, 확인 필요)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 면적 정보:

* 전용면적: 69.84㎡ (약 21.13평)

* 토지지분: 30.94㎡ (약 9.36평)

* 전체 단지 면적: 약 110,545㎡ (약 33,447평)

6. 잠재적 리스크

2

* 건축 연식: 2007년 준공으로 19년차를 맞이하여 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성.

* 임대관계 미확인: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 주차 공간: 총 404대 주차 가능으로, 세대당 주차 대수가 약 0.28대로 부족한 편임. 입주민 간 주차 문제 발생 가능성.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 주변 산업단지와의 근접성 등은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

2

본건은 울산광역시 북구 양정동에 위치한 양정힐스테이트 아파트 107동 11층 1104호로, 준수한 입지 조건과 대단지 아파트의 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 분석상 특별히 인수할 권리 관계는 없는 것으로 보입니다. 다만, 19년차 아파트라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 잠재적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

2

* 입지: 울산 북구 양정동은 행정 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역임.

* 대단지 효과: 1,443세대의 대규모 단지로, 지역 내 시세 형성 및 관리 측면에서 안정성을 기대할 수 있음.

* 권리 관계 명확성: 매각으로 소멸되는 권리가 많아, 낙찰 후 등기 부담이 적음.

* 시장 가격: 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격에 접근할 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

2

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가 활발히 이루어지고 있습니다.

2026년 7월 13일 거래된 59.979㎡ 면적의 1층 매물이 213,000,000원에 거래되었고, 7월 9일 거래된 동일 면적의 10층 매물은 215,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 7월 1일 거래된 84.957㎡ 면적의 13층 매물은 312,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 69.84㎡로, 최근 거래된 59.979㎡와 84.957㎡의 중간 크기에 해당합니다. 이를 바탕으로 추정 시, 평당 거래가는 약 11,800,000원에서 12,140,000원 수준으로 보입니다.

따라서 본건(69.84㎡, 약 21.13평)의 시세 범위를 약 248,980,000원에서 256,154,000원으로 추정할 수 있습니다. 감정가는 251,000,000원으로, 최근 시세 및 감정가가 유사한 수준을 보이고 있습니다.

임차인 관련 불확실성 및 명도 리스크, 건물 연식 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 245,000,000원. (감정가 대비 약 91% ~ 97.6%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.