나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1600 [1] 경상남도 양산시 평산동 600 양산천성산한일유앤아이아파트 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "천성초등학교" 북서측 인근에 위치하는 양산천성산한일유앤아이 101동 3층 301호로서 주위는 아파트 단지, 상가, 주택, 나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 21층 건물 내 3층 301호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 바름 및 일부 내장타일 붙임, 창호: 샤시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 주변으로 중로 및 소로와 접하며 아파트단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1600 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 600 양산천성산한일유앤아이아파트 101동 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 148,000,000원

토지면적: 55.32㎡ (약 16.73평)

토지 지분: 55.3199㎡ (약 16.73평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9568㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨시너지제이차

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "천성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상가, 주택, 나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편임.

도로상태: 아파트 단지 주변으로 중로 및 소로와 접하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-01-16

* 확정일자: 2024-12-11

* 배당신고일자: 2025-12-29

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 법적 우선순위를 확보하지 못함. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 현황:

* 말소기준권리: 고려저축은행 근저당권 (접수일자: 2021-10-20, 권리금액: 208,000,000원)

* 소유권 변동: 강권순(2009.02.20), 김영철(2011.12.20), 이상호(2021.05.25) 순으로 소유권 이전.

* 권리 소멸: 말소기준권리인 고려저축은행 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(을14 근저당, 갑9 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

물건명세서 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례:

* 2026년 6월 3일: 168,000,000원 (9층)

* 2026년 7월 22일: 160,000,000원 (5층)

* 2026년 7월 21일: 145,000,000원 (8층)

본 물건과 동일 평형(84.9568㎡)의 최근 매매가는 145,000,000원 ~ 168,000,000원 범위에 분포하고 있음. 감정가 148,000,000원은 해당 가격대 내에 위치하나, 층수(3층)를 고려하면 다소 높게 책정된 것으로 보임.

본 아파트 단지는 대단지(1663세대)로, 인근에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성은 우수함.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 양산천성산한일유앤아이아파트

* 주소: 경상남도 양산시 평산동 600

* 준공일: 2008년 6월 30일

* 총 동수: 19동

* 총 세대수: 1663세대

* 주차대수: 총 1760대 (지하 1760대)

* 최고층: 25층 (해당 동 최고층 21층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 055-362-1046

건물 구조 및 이용상태:

* 구조: 철근콘크리트구조 박공지붕 21층 건물 내 3층 301호.

* 마감: 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지 및 일부 타일. 창호는 샤시 이중창.

* 이용: 아파트(방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니 등)로 이용 중.

설비내역:

* 위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련:

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임 등 모든 사항이 명확히 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 낙찰 후 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있음.

혐오시설 및 주변 환경:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았음. 단, 토지이용계획상 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당하므로, 관련 법규 및 주변 개발 계획을 추가적으로 확인하는 것이 권장됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 양산천성산한일유앤아이아파트 101동 3층 301호로, 총 19개 동, 1663세대의 대단지 내 위치하고 있어 관리 및 생활 편의성이 양호함.

건물은 전용면적 84.96㎡로 실거주에 적합한 크기이며, 방 3개, 욕실 2개로 구성되어 있음.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 수월할 것으로 예상됨.

다만, 3층이라는 층수와 최근 매매가 대비 감정가 수준을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트로 인한 안정적인 주거 환경 및 커뮤니티 시설 이용 용이.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 부담이 적음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 절차의 불확실성이 낮음.

* 유동화 물건으로 경매 진행 절차가 비교적 신속하게 이루어질 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 148,000,000원 대비 최근 매매가(145,000,000원 ~ 168,000,000원) 및 물건의 층수(3층)를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 155,000,000원으로 예상 입찰가를 제안함. 이는 감정가 대비 약 105% 수준이며, 최근 거래된 8층 물건(145,000,000원)보다는 높지만, 5층 및 9층 물건(160,000,000원 ~ 168,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 층수 차이를 반영한 가격임. 최종 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 재확인 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.