나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1530 [1] 울산광역시 동구 전하동 665 전하국민아파트 비동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 "울산동부경찰서" 서측 인근에 위치한 전하국민아파트 비동(통상 '나동') 2층 202호이며, 인근지역은 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 일부 근린 생활시설이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지에 위치한 가장형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

물건 비고

공부상 '비동'으로 되어 있으나 현황은 '나동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1530 (1)

소재지: 울산광역시 동구 전하동 665 전하국민아파트 비동 2층 202호 (현황: 나동)

용도: 아파트

감정가: 77,000,000원

토지면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

건물면적 (전용): 53.50㎡ (약 16.18평)

추정 분양면적: 약 61.15㎡ (약 18.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산청군농업협동조합

2.1. 입지조건

위치: 울산광역시 동구 전하동 소재 "울산동부경찰서" 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건이 위치한 지역은 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

교통: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 아파트 단지 주변으로 소로(폭 8m~12m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

건축물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다.

준공: 1983년 1월 사용승인을 받아 건축된 지 약 40년 이상 경과되었습니다.

2.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금 관련 부담은 없습니다.

등기부상 권리 현황:

말소기준권리: 2014년 5월 29일자 산청군농업협동조합 근저당권 (67,200,000원)입니다.

모든 권리 소멸: 본 경매 절차를 통해 매각될 경우, 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 모든 근저당권, 가압류 등은 말소될 예정입니다. 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액: 138,913,704원 (말소기준권리 외 등기부상 총 채무액)

2.3. 상권분석

지역 특성: 전하동은 울산 동구의 주요 주거 지역 중 하나로, 생활 편의시설 및 주거 인프라가 비교적 잘 갖추어진 곳입니다.

주변 시설: 경찰서, 주택가, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 기본적인 생활 수요를 충족시킬 수 있는 상권을 형성하고 있습니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특별히 언급되거나 지도상 확인되는 혐오시설은 없습니다.

2.4. 생활정보

주거 환경: 통상적인 아파트 단지 내의 주거 환경으로, 비교적 조용하고 안정적인 생활이 가능합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

주요 관공서: 울산동부경찰서가 인근에 위치해 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1983년 준공된 건물로, 약 40년 이상의 노후화가 진행되었습니다. 향후 건물 유지보수 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

동 표기 오류: 공부상 '비동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '나동'으로 사용되고 있습니다. 이는 등기부등본과 실제 건물 현황 간의 차이로, 추후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있으나, 경매 진행상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실사 시 현황 확인이 반드시 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 전하동에 위치한 전하국민아파트 2층 202호로, 권리상 하자 없이 명도가 원만히 진행될 경우 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 특히, 감정가가 7천만원대로 소액 투자가 가능하며, 모든 선순위 권리가 소멸되는 점이 큰 장점입니다. 다만, 건물의 노후화와 동 표기 오류는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

2.7. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 7천만원대로, 소액으로 울산 지역 부동산에 투자할 기회를 제공합니다.

주거 편의성: 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 77,000,000원입니다.

말소되는 권리 외 인수해야 할 채무가 없으므로, 입찰가는 주변 시세, 본건의 개별적 가치, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%~120% 범위에서 낙찰가가 형성되는 경향이 있습니다.

안정적인 투자 관점에서, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 산정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.